PEMILIHAN PEGUAM

 

Anda merupakan kakitangan kerajaan dan ingin membuat pembiayaan perumahan bersama kerajaan?

Sememangnya bukan mudah untuk membuat pinjaman perumahan bersama kerajaan ini jika diri anda sendiri tidak mengenali selok-belok dalam memilih peguam dan pemaju yang betul-betul mahir dalam urusan permohonan pinjaman perumahan.  Ada peguam yang telah mahir dan sudah biasa dengan kerja-kerja menguruskan borang berkenaan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam ini, dan ada juga peguam yang tidak pernah ataupun tidak biasa dengan kerja-kerja pengurusan menyediakan borang atau dokumen berkaitan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).  Pastikan jika anda merujuk mana-mana peguam yang terhampir dengan anda sememangnya sudah mahir dalam urusan seperti ini, jika tidak anda sendiri yang akan menanggung kesan dan akibat di kemudian hari seperti:

  • Pemohon dan peguam akan mengalami konflik.
  • Pemohonan akan ditolak akibat borang yang tidak lengkap.
  • Peminjam juga akan dikenakan faedah daripada pemaju atau penjual.

Kurang Mahir

Jika anda sendiri telah memilih berurusan dengan pihak peguam yang kurang mahir dengan urusan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) anda sendiri akan menanggung akibatnya seperti urusan menjadi serba lambat dan serba kekurangan.  Seperti yang anda tahu,  setiap jenis pinjaman memerlukan dokumen, syarat permohonan dan prosedur yang berbeza.  Oleh yang demikian, pemohon wajib untuk melantik peguam yang berpengalaman dalam urusan Pembiayaan Perumahan Sektor Awam agar mudah mendapat kelulusan daripada pihak LPPSA dengan lancar tanpa kesulitan.Dokumen Tidak Lengkap

Permohonan akan ditolak  jika peguam tidak tahu bagaimana untuk membimbing pemohon mengisi borang Pembiayaan Perumahan Sektor Awam dengan lengkap.  Kalau Borang Pinjaman pun  salah diisi oleh peminjam, apatah lagi hendak diproses oleh Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).  Seperkara lagi, jika surat sokongan seperti Surat Iringan Ketua Jabatan tidak disertakan atau tidak mengikut spek yang diinginkan  oleh LPPSA, ia akan menyebabkan anda menerima surat kuiri daripada LPPSA.  Hal ini akan menyebabkan permohonan anda menjadi lambat dan mengambil masa untuk diproses.

Kos Guaman

Berdasarkan pengetahuan dan pengalaman kami, pembeli atau pemohon digalakkan menyediakan sedikit kos tambahan untuk dibayar kepada peguam sebagai kos guaman.  Berdasarkan pengalaman  syarikat dalam  menguruskan pinjaman perumahan kerajaan ini, pembeli perlu menyediakan tambahan 4% daripada harga rumah untuk kos-kos berkaitan pembelian rumah dan urusan pinjaman ( kos guaman, duti setem, urusan pinjaman dan sebagainya).

Jika anda tersalah memilih peguam, kemungkinan akan menyebabkan permohonan anda lambat untuk diproses dan memakan masa untuk mendapatkan kelulusan daripada pihak LPPSA serta berkemungkinan permohonan anda akan ditolak.  Hal ini kerana, banyak proses penyediaan dokumen yang perlu dilakukan peguam bagi pihak pemohon dari segi sebelum dan selepas permohonan lulus.

IMG-20160218-WA0023Bagaimana gadaian hartanah di buat?

  • Peguam perlu mengemukakan dokumen lengkap beserta borang gadaian ke LPPSA dalam tempoh 10 hari dari tarikh surat setuju terima ditanda tangani dan diterima dari pemohon.
  • Dokumen dan borang gadaian akan diproses oleh LPPSA dan diserahkan kepada peguam untuk mendaftarkan ke pejabat tanah.
  • Setelah di daftar dan disahkan , Hak milik asal ( geran ) dan pendua gadaian akan dikembalikan dalam tempoh 1 bulan kepada LPPSA.

Soal jawab pemilihan peguam

Soalan 1 : Berapakah bayaran yang dikenakan oleh peguam untuk transaksi hartanah dan bolehkan mendapat sebarang diskaun untuk yuran guaman?

Jawapan : Bayaran yang diterima pihak peguam adalah tertakhluk pada undang-undang yang telah menyatakan berapa jumlah boleh dikenakan.  Jadi, bayaran yang dikenakan adalah berdasarkan kepada peratusan tertentu yang dikenakan kepada tingkat harga hartanah tertentu.  Undang-undang telah menetapkan bahawa pihak guaman tidak boleh memberikan diskaun sewenang- wenangnya  pada anak guaman mereka.  Namun, kerajaan telah mengutuskan untuk memberi diskaun ke atas yuran guaman bagi hartanah yang dibeli terus daripada pemaju perumahan.  Diskaun ini hanya di benarkan untuk pembelian rumah kediaman daripada pemaju dan hanya untuk harga rumah tertentu sahaja.CONTOH
Soalan 2 : Apakah Disbursement ?

Jawapan : Disbursement adalah kos yang perlu di bayar kepada peguam di mana bayaran utama yang dikenakan adalah yuran guaman dan sesuatu yang dikenali sebagai “disbursement”. Di dalam bil yang di keluarkan oleh firma guaman , perincian akan di buat ke atas setiap disbursement yang dikenakan.  Peguam boleh mengenakan beberapa yuran lain mengikut Perintah Saraan Peguam 2006.  Bayaran yang dikenakan bergantung pada jenis hartanah yang di beli.

Soalan 3 : Apakah Duti Setem dan bagaimanakah Duti Setem dikira ?

Jawapan : Duti setem adalah sebahagian daripada disbursement. Ia adalah bayaran yang perlu di bayar kepada kerajaan bagi sesetengah dokumen untuk membolehkan ia digunapakai di mahkamah.  Duti setem dikira menggunakan formula yang telah di tentukan di dalam Akta Setem  1949. Duti setem juga dikenakan oleh kerajaan untuk pelbagai transaksi  lain, kebiasaannya melibatkan kontrak antara dua pihak, dan termasuklah transaksi hartanah.

*Contoh

page-2 copySoalan 4 : Adakah terdapat pengecualian dari membayar Duti Setem  ?

Jawapan : Sebagaimana anda mendapat diskaun ke atas yuran guaman bagi hartanah yang anda beli dari pemaju perumahan, kerajaan juga telah memutuskan untuk memberi diskaun ke atas duti setem untuk transaksi beberapa jenis hartanah apabila anda membelinya.  Diskaun atau pengecualian yang diumumkan di dalam Bajet 2007 dan di bentangkan di parlimen ini berkuatkuasa sehingga penghujung 2010.  Pada masa ini, pengecualian dari pembayaran duti setem diberikan kepada hartanah yang dibeli dari mana-mana pemaju perumahan yang berharga di bawah RM 250,000.

Soalan 5 : Bagaimanakah bentuk invois dari firma guaman  untuk pihak pemaju?

Jawapan : *contoh

page-0

page-1

Soalan 6 : Apakah cukai servis dan adakah semua peguam perlu mengutip cukai servis  ?

Jawapan : Cukai servis adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas mana-mana peguam yang telah melepasi kadar kutipan yuran guaman setiap tahun melebihi RM 150,000.  Cukai servis di kutip oleh peguam yang layak bagi pihak kerajaan .  Jadi, pihak peguam akan mengenakan cukai servis ke atas semua yuran guaman, menyimpannya dan membayar kepada Jabatan Kastam dan Eksais Diraja setiap dua bulan dari tarikh kutipan tersebut.  Hanya sesetengah perniagaan yang mencapai jumlah pendapatan tertentu sahaja yang dikenakan cukai servis.

Soalan 7 : Apakah cara yang boleh saya gunakan untuk membayar peguam saya ?

Jawapan : Pelbagai cara bayaran boleh digunakan, di mana anda boleh membayar secara tunai, cek, kad kredit  dan sebagainya.  Oleh itu, ia terpulang kepada anda cara bayaran yang bagaimana anda perlu lakukan dan ia juga bergantung kepada pihak guaman itu sendiri.

Soalan 8 : Siapakah yang membayar peguam-peguam di dalam transaksi hartanah ?

Jawapan : Secara ringkasnya siapa yang melantik peguam tersebut adalah orang yang akan membayarnya.  Sekiranya anda telah melantiknya, anda sebagai pengguna sepatutnya mendapat servis yang berbaloi dengan apa yang anda bayar.  Namun, kebanyakkan pemaju perumahan di Malaysia menawarkan skim di mana mereka yang membayar peguam yang bertindak bagi pihak pembeli.  Ini bermakna anda sebagai pembeli tidak perlu membayar  walau sesen pun kepada peguam yang menyempurnakan transaksi hartanah tersebut.  Ada sesetengah pemaju perumahan hanya akan membayar yuran guaman sahaja tetapi tidak membayar disbursmen.  Oleh itu, sekiranya anda membaca iklan atau brochures yang dikeluarkan oleh pemaju perumahan, anda perlu meneliti betul-betul maklumat yang diberikan.

*Contoh Soalan 9 : Apakah syarat-syarat untuk melantik peguam?

Jawapan : Tiada syarat-syarat tertentu yang dikenakan kepada pemohon berkaitan lantikan peguam. Pemohon boleh melantik peguam yang sama atau melantik peguam yang lain bergantung kepada kepuasan individu tersebut terhadap peguam. Cadangan peguam juga boleh dapatkan dari admin kami ditalian 0196692728.

Soalan 10 : Sekiranya saya membayar peguam panel pemaju perumahan , peguam itu bertindak bagi pihak siapa di dalam transaksi tersebut ?

Jawapan : Kebiasaannya pemaju perumahan akan mencadangkan kepada pembeli  firma guaman yang boleh digunakan.  Apabila anda melantik firma guaman, maka firma guaman tersebut akan bertindak bagi pihak anda sepanjang transaksi tersebut tanpa mengira siapa yang menyarankan kepada anda untuk menggunakan mereka.  Sekiranya peguam tersebut tidak bertindak dengan sempurna bagi pihak anda, anda boleh menukar peguam anda pada bila-bila masa.

Soalan 11 : Sekiranya peguam tersebut dibayar oleh pemaju perumahan, adakah hak saya terpelihara dalam transaksi tersebut?

Jawapan : Peguam tersebut hanya akan bertindak bagi pihak pemaju perumahan itu. Seorang peguam tidak boleh mewakili dua pihak di dalam satu transaksi. Tugas mereka adalah untuk memastikan hak anak guam mereka dilindungi sepenuhnya. Seksyen 84 Akta Profesion Guaman 1976 telah menyatakan dengan jelas bahawa seorang peguam tidak boleh bertindak bagi pihak pembeli sekiranya dia bertindak bagi pihak pemaju perumahan.  Oleh itu, apabila anda membeli satu hartanah daripada mana-mana pemaju perumahan dan di dalam tawaran anda terdapat tawaran untuk pemaju perumahan tersebut menanggung keseluruhan kos guaman anda tanpa perlu membayar satu sen pun, memahami dokumen yang anda tandatangani dan lebih baik melantik peguam anda sendiri.

Soalan 12 : Bolehkan saya melantik peguam saya sendiri jika membeli dari pemaju perumahan?

Jawapan : Setiap pihak boleh melantik peguam mereka sendiri di dalam satu transaksi hartanah.  Sebagai pembeli, anda boleh melantik peguam anda sendiri dan pemaju perumahan pula yang bertindak sebagai penjual, boleh melantik peguam lain untuk mewakili mereka.  Perlu diingat, anda tidak akan mendapat perlindungan yang sepatutnya anda terima dari peguam sekiranya anda menggunakan peguam yang disediakan dan dibayar oleh pemaju perumahan yang menjual rumah kepada anda.  Oleh yang demikian, anda dinasihatkan untuk melantik seorang peguam sahaja agar anda tidak menanggung kos guaman yang lebih tinggi.

Soalan 13 : Bagaimanakah saya dapat memastikan bahawa peguam saya melakukan tugasnya?

Jawapan : Anda perlu bertanya beberapa soalan kepada diri anda sendiri.  Adakah anda telah menandatangani sebarang kertas yang menyatakan anda telah bersetuju mengabaikan hak anda melantik seorang peguam lain mewakili anda? Adakah anda faham sekiranya transaksi hartanah tersebut hanya mempunyai seorang peguam, dia hanya disitu untuk menjadi saksi ketika anda menandatangani dokumen – dokumen tersebut di depannya? Adakah peguam tersebut mengambil masa untuk menerangkan kepada anda terma dan syarat dalam dokumen yang anda tandatangani? Dapatkan status terkini fail anda.  Tanya peguam anda tentang bila dan bagaimana transaksi anda akan diselesaikan. Sekiranya anda gagal memastikan peguam anda untuk mewakili anda dengan baik setelah melakukan perkara-perkara di atas, anda boleh mengadu masalah anda kepada Majlis Peguam iaitu badan yang mengawal selia peguam Malaysia.

Bar_Council_Malaysia

Soalan 14 : Apakah perlindungan yang saya dapat sekiranya peguam saya melakukan apa-apa kesalahan?

Jawapan : Perlindungan terbaik adalah penyeliaan yang dilakukan oleh Majlis Peguam Malaysia ke atas semua peguam pada setiap masa.   Majlis peguam akan menyelia perlakuan semua peguam dan memastikan sebarang masalah yang dihadapi oleh khalayak ramai ditangani.  Majlis Peguam seterusnya boleh memanjangkan aduan kepada Lembaga Disiplin yang akan mengadili kesalahan seseorang peguam.  Perlindungan kedua adalah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional.   Anda juga boleh mengambil tindakan sivil ke atas peguam tersebut.  Anda juga boleh melantik seorang peguam lain untuk mengambil tindakan bagi pihak anda.  Laporan polis juga boleh dibuat dan jabatan yang mengendalikan kes-kes ini adalah Jabatan Jenayah Komersil.

Soalan 15 : Apakah Insurans Pampasan Ganti rugi Profesional?

Jawapan : Sesuatu yang wajib untuk diperolehi oleh setiap peguam sebelum mereka boleh mendapat lesen dan menjadi peguam.  Ia dijadikan satu kewajipan ke atas semua peguam bermula dari tahun 1990-an kerana peguam mengendalikan banyak wang milik awam sebagai pemegang pertaruhan dan ada ketika mereka tidak dapat mengeluarkan semula wang tersebut pada masa yang telah ditetapkan.  Jumlah minima yang diwajibkan untuk diinsuranskan oleh setiap peguam adalah RM250,000 untuk satu firma guaman yang hanya mempunyai seorang peguam.   Jumlah yang diinsuranskan bergantung kepada jumlah peguam dalam satu-satu firma dan jenis kerja yang dilakukan.  Insurans Pampasan Ganti rugi Profesional ini adalah kayu ukuran untuk peguam-peguam memenangi keyakinan anak guam mereka.  Lebih tinggi jumlah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional yang peguam anda miliki, lebih tinggi kemungkinan anak guam tersebut untuk mendapat bayaran apabila mereka menuntut sebarang pampasan daripada peguam mereka.  Anda hanya akan dibayar oleh penanggung insurans sekiranya anda dapat membuktikan kesilapan yang dilakukan oleh peguam anda.  Selain dari itu, mereka boleh kehilangan lesen perkhidmatan mereka.

Soalan 16 : Bolehkah saya menukar peguam saya ketika transaksi masih berjalan?

Jawapan : Sekiranya anda tidak berpuas hati dengan peguam yang telah anda lantik, anda boleh memutuskan untuk menukar peguam pada bila-bila masa.  Sekiranya anda telah menandatangani perjanjian jual beli dengan peguam pemaju perumahan, yang telah menyatakan yang mereka tidak bertindak bagi pihak anda dalam transaksi tersebut, anda sebenarnya bukanlah menukar peguam.  Anda hanya melantik seorang peguam untuk mewakili pihak anda dan peguam anda akan menyampaikan kepada peguam pemaju perumahan bahawa anda telah melantik mereka untuk mewakili anda.  Anda perlu ingat bahawa menukar peguam ketika sesuatu transaksi hartanah sedang berjalan boleh menyebabkan anda menanggung kos yang lebih tinggi.  Ia juga akan menimbulkan masalah berkaitan fail pinjaman anda.

Soalan 17 : Apakah yang perlu saya lakukan sekiranya firma guaman yang saya lantik mengendalikan transaksi hartanah saya ditutup?

Jawapan : Kebanyakan peguam yang disediakan oleh pemaju perumahan dan bank selalunya mempunyai rekod yang baik.  Untuk menjadi panel peguam pemaju perumahan bukannya mudah.  Biasanya firma guaman di dalam panel pemaju perumahan mampu mengendalikan banyak fail pada satu-satu masa.  Insurans Pampasan Gantirugi Profesional  (Profesional Indemniti) untuk firma guaman sebegini juga biasanya agak tinggi.  Kebiasaannya, Majlis Peguam akan mengarahkan firma guaman yang ditutup itu untuk melantik satu firma lain untuk mengendalikan baki fail-failnya yang masih tinggal.  Menjadi tangunggjawab firma baru untukmengendalikan baki fail-fail yang tertinggal.

Soalan 18 : Apakah Perjanjian Jual Beli (S&P)?

Jawapan : Merupakan kontrak jual beli antara penjual dan pembeli serta terma dan syarat bagaimana sesuatu transaksi hartanah tersebut berjalan. Perjanjian Jual Beli perlu ada untuk memastikan setiap pihak mengikut terma dan syarat yang telah ditetapkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut (S&P). Antara perkara yang perlu diperhatikan dari S&P ialah : (Contoh kes kakitangan kerajaan membeli rumah)

18.1- Terms sama ada 3+1=4 bulan, 5+1=6 bulan atau 6+1=7 bulan.  Bermaksud semua bayaran transaksi masti selesai dalam tempoh 4,6atau 7 bulan.  Peguam yang faham kebiasaannya akan menggunakan term 6+1 jika hartanah tersebut menggunakan pinjaman kerajaan atau ada ND consent.

18.2- Interest 8% jika gagal mematuhi terms di atas.  Anda boleh berbincang dengan peguam anda supaya meletakkan interest serendah mungkin.  Ini bermaksud pembeli rumah akan dikenakan interest jika transaksi tidak selesai dalam tempoh 4,5 atau 6 bulan.

Contoh kes:
Harga rumah (transaksi)                                      = RM200,000
Berlaku kelewatan, pembeli kena penalti 6%   = RM12,000
Berlaku kelewatan, pembeli kena penalti 8%   = RM16,000

Rumusan:
• Implikasi jika berlaku kelewatan, anda terpaksa menggunakan kos 8%=RM16,000 atau jika S&P 6%= RM12,000.
• Walau bagaimanapun jika ini berlaku, ada kes dimana pelanggan boleh berbincang untuk menurunkan lagi penalti di atas.  Tertakluk kepada budi bicara peguam anda.

18.3- Contract Agreement

Maksudnya ialah perjanjian di antara pembeli rumah dengan pemaju jika rumah masih dalam pembinaan.  Kebiasaannya anda selaku pembeli, peguam akan meletakkan 9+1 = 10 bulan. Bermaksud kontraktor atau pemaju kena menyiapkan rumah (ada CF) dan serah kunci dalam tempoh 10 bulan dari tarikh S&P.  Kegagalan berbuat demikian, pembeli boleh mengenakan 1% atau 2% (tertakluk S&P) kepada pemaju atau kontraktor dan bayaran penalti, kelewatan menyiapkan bangunan setiap bulan sehingga bangunan siap.

Contoh kes: Harga rumah(transaksi) = RM150,000

Kontraktor/pemaju gagal siapkan mengikut tempoh 1%  = RM1,500 sebulan sehingga rumah siap.

Rumusan:
• Jika anda selaku pembeli rumah (kakitangan kerajaan) berurusan dengan peguam tetapi peguam anda gagal menjelaskan tentang contract agreement, terms atau interest berkaitan, eloklah anda berfikir dua kali sebelum membuat apa-apa keputusan.
• Peguam akan bertanggungjawab terhadap anak guamnya dari mula urusan permohonan pembiayaan perumahan sehingga selesai bayaran rumah tersebut mengikut tempoh pembiayaan. Ingat peguam anda akan menjaga anda sehingga S&P tamat.  Jika S&P 30 tahun, maka 30 tahunlah firma guaman anda akan membantu anda. Diwajibkan kepada peminjam untuk menyimpan segala butiran dan maklumat urusan guaman bagi memudahkan urusan dikemudian hari.
• Pastikan anda memahami semua terma, faedah dan perjanjian supaya anda tidak tersilap langkah.

Soalan 19 : Apakah perbezaan antara cukai pintu dengan cukai tanah?

Jawapan : Cukai tanah adalah yuran tahunan yang perlu anda bayar kepada pejabat tanah, dibayar sekiranya geran telah menjadi hakmilik individu atau ditukar milik atas nama anda.  Cukai pintu adalah yuran tahunan yang dibayar kepada majlis daerah.  Pengiraan adalah berkadar sewaan rumah sesuatu daerah.

Soalan 20 : Bagaimanakah untuk saya membatalkan pembelian hartanah?

Jawapan : Terdapat klausa pembatalan secara amnya di dalam format S&P yang telah digariskan di dalam jadual G, H, I, dan J (Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan). Semua jadual mempunyai klausa pembatalan yang menyatakan bagaimana seseorang pembeli boleh membatalkan pembelian satu-satu hartanah dengan menyatakan tidak dapat menyempurnakan bayaran seperti di dalam S&P.  Jadual G,H,I,J.pdf

Soalan 21 : Apakah kesannya jika saya membatalkan transaksi pembelian hartanah dan jelaskan jenis-jenis penalti?

Jawapan : Kos yang timbul dari pembatalan tersebut perlu ditanggung oleh penjual atau pembeli mengikut terma & syarat di dalam S&P.  Berikut adalah jenis-jenis penalti:

21.1  Penalti kepada pemaju:
Pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada Pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh S&P. Tarikh S&P tidak semestinya sama dgn tarikh yang ditandatangani oleh pembeli. Ia mungkin lewat sedikit daripada tarikh tandatangan S&P. Biasanya tarikh S&P adalah tarikh dimana S&P tersebut dimati setem. Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan dari tarikh S&P tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi kelewatan kepada pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh pemaju kepada pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.

Butir-butir tuntutan:
√ Harga rumah = RM 68,808.00
√ Tarikh S&P ditandatangani (Bayaran 10% deposit) = 03 Mei 2012
√ Tarikh serahan sepatutnya dalam S&P (24 bulan) = 03 Mei 2014
√ Tarikh serahan sebenar Milikan Kosong oleh Pemaju = 11 Mei 2015  (Kiraan lewat bermula dari 03 Mei 2014 hingga 11 Mei 2015 = 372 hari)

Pengiraan Kelewatan Serahan Milikan Kosong:

Kiraan Sehari :
10% × (Harga Rumah) × 1/ 365 hari
= 10% × RM 68,808.00 × 1/ 365 hari
= Rm 18.85

Kiraan Keseluruhan :
10% x (Harga Rumah) x (Bilangan Hari Kelewatan) / 365 hari
= 10% x (RM 68,808.00) x (372 hari) / 365 hari
= RM7,012.76
Jumlah Tuntutan =  RM7,012.76

21.2  Penalti kepada pembeli:

Jika pembeli ingkar untuk menjelaskan bayaran harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan, pemaju berhak untuk menamatkan S&P tersebut. Kesan dari penamatan, pemaju boleh melucutkan (profit) 10% daripada harga jual beli yang telah dijelaskan oleh pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Selain itu, pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli dan boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kepada pembeli, sekiranya bayaran tuntutan progress gagal dijelaskan oleh pembeli kpd pemaju dalam tempoh masa 21 hari bekerja daripada tarikh notis tuntutan pembayaran diterima.

Antara cadangan apabila dikenakan Interest atas sebab LPPSA lewat bayar progressive billing ialah :

√ Buat surat penjelasan & masalah kepada LPPSA beri tarikh penting seperti :
•Tarikh lulus
•Tarikh surat setuju terima
•Tarikh peguam submit 16a/14a
•Tarikh LPPSA kembalikan 16a/14a
•Tarikh peguam submit geran ke LPPSA dan lain lain
•Beri alamat & nombor telefon peguam & pemaju jika ada
√Bawa salinan surat TSBT jumpa peguam & pemaju mohon pengurangan Interest
√Jika beli rumah dengan pemaju, boleh rujuk KPKT kerana dimaklumkan ada memo. Jika tarikh lulus kurang 6 bulan pemohon tidak boleh dikenakan Interest.  Pemohon boleh buat aduan jika situasi diatas berlaku.
√Penalti akan dikenakan kepada pembeli sekiranya kenaikan Interest berlaku. Antaranya ialah :-
•Pemaju berhak untuk menamatkan S&P
•Pemaju boleh melucutkan profit 10% daripada harga jual beli yang telah dijelaskan      oleh pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli.
•Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli
•Pemaju boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kepada pembeli Sekiranya, bayaran tuntutan progressgagal dijelaskan oleh pembeli             kepada pemaju dalam tempoh masa 21 hari bekerja daripada tarikh notis tuntutan pembayaran diterima.

 21.3  Penalti kepada penjual:
Apabila berlaku pembatalan jual beli rumah oleh owner (penjual)  sedangkan pembeli sudah booking, downpayment dan tandatangan dalam S&P, owner perlu memulangkan segala duit booking + downpayment dan kos-kos yang terlibat semasa proses urusniaga jualbeli rumah tersebut. Selain itu, pembeli mesti membuat surat pembatalan secara rasmi. Pada masa yang sama dapatkan nasihat peguam yg uruskan S&P tersebut kerana kandungan S&P terdapat terma dan syarat yg melibatkan pembatalan bagi kedua-dua pihak penjual dan pembeli.

 Soalan 22 : Apakah remedi yang boleh saya tuntut sekiranya pemaju perumahan melakukan apa-apa kesalahan?

Jawapan : Di dalam S&P telah menentukan jumlah gantirugi khas yang telah ditentukan oleh pemaju perumahan membayar kepada pembeli pada kadar faedah 10 % setahun dari harga jualan dan mempunyai masa 24 bulan dari tarikh milikan kosong tersebut untuk mencari dan membuat aduan terhadap sebarang kecacatan yang terdapat di hartanah tersebut.  Ia juga untuk membuat aduan kepada pemaju untuk membaik pulih sebarang kecacatan hartanah.

Soalan 23 :  Berapa lamakah masa untuk sesuatu transaksi hartanah selesai?

Jawapan : Bergantung pada jenis hartanah dan sekatan-sekatan yang ada.

soalan 24: Apakah maksud RPGT (Real Property Gain Tax) serta contoh pengiraannya?

Jawapan : Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau Real Property Gain Tax (RPGT) merupakan cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negara (LHDN) ke atas keuntungan daripada pelupusan semua jenis hartanah seperti rumah kediaman, bangunan komersial, tanah dan saham dalam syarikat hartanah. Berkuat kuasa mulai 01.01.2010 kadar cukai yang dikenakan bergantung kepada tempoh pegangan aset dari tarikh pemerolehan iaitu seperti berikut:

Capture 1

Individu bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap adalah tertakluk kepada kadar berikut:

Capture 3

 

Contoh pengiraan cukai keuntungan harta tanah

Capture

Soalan 25 : Siapakah pihak-pihak yang terlibat dalam sesuatu transaksi hartanah?

Jawapan : Penjual, pembeli dan agensi berkaitan.

Contoh kes:

Encik Ali berumur 30 tahun telah bekerja di agensi kerajaan dan telah disahkan jawatan. Beliau bercadang untuk membeli rumah taman yang telah siap dengan keluasan tanah 275 meter persegi di Melaka.  Harga RM300,000, pinjaman melalui LPPSA.  Berapakah anggaran bayaran yang perlu disediakan oleh saya? Bayaran-bayaran yang perlu disediakan:

1. Bayaran deposit
Bayaran pendahuluan ini tertakluk perbincangan antara penjual dan pembeli.  Jumlah bayaran deposit yang biasa dikenakan  RM1,000 hingga RM10,000 dan ada yang menetapkan 10% dari harga rumah.  (Jumlah ini dimasukkan ke dalam S&P anda).

2. Cukai Tanah
Bayaran cukai tanah ditetapkan oleh Pejabat Tanah & Galian mengikut negeri masing-masing yang berdasarkan keluasan tanah pada geran tanah.
Contoh untuk Negeri Sembilan :  Rumah kediaman di kawasan bandar Seremban, kadar yang dikenakan ialah RM0.39 setiap meter persegi.  RM0.39 x 275 meter persegi  = RM107.30

Contoh : Bangunan kediaman, kawasan bandar Melaka

KELUASAN TANAH (m3)

CUKAI TANAH SETAHUN (RM)

100

RM42

200

RM84

300

RM126

Dengan keluasan tanah 275 meter persegi = RM 115.

Untuk pengiraan Cukai Tanah bagi Negeri Melaka, anda boleh merujuk kepada website Pejabat Tanah & Galian negeri Melaka di link:
http://www.pdtmt.gov.my/index.php/2013-03-11-01-37-02/kadar-cukai-tanah

Link untuk Pejabat Tanah & Galian:

3. Cukai Pintu
Pengiraan cukai pintu kebiasaan berdasarkan pelbagai faktor seperti keluasan bangunan, sewa kasar bagi bangunan, kegunaan bangunan, kawasan ataupun nilai bangunan tersebut.  Kadar untuk cukai pintu ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mengikut daerah masing-masing.

Contoh pengiraan cukai pintu

Kes 1: Rumah teres setingkat di  kawasan Seremban 2. (Negeri Sembilan)

Keluasan 275 meter persegi = RM0.20 (1 meter persegi), kadar 10 %. 275 meter persegi x RM0.20 = RM55 (anggaran sewa sebulan)
RM55 x 12 bulan = RM660 x 10%  = RM66 setahun

Contoh pengiraan cukai pintu Kes 2 : Kadar sewaan (bangunan kediaman kawasan Melaka Tengah) = RM1,000 sebulan 1 tahun = RM12,000

Kadar yang dikenakan = 9.5% x RM12,000  =  RM1,140
(Kadar di atas adalah untuk di Negeri Melaka sahaja)

4. Yuran guaman

Jumlah transaksi ialah RM300,000.

RM150,000 yang pertama (1%) = RM1,500

RM150,000 yang kedua  (0.7%) = RM1,050

Jumlah yuran guaman = RM2,550

Jadual di bawah menunjukkan yuran guaman untuk transaksi hartanah yang dikeluarkan oleh Bar Counsel (Majlis Peguam).

Harga Belian

Hartanah

Jadual Yuran Guaman (Peratusan)

Anggaran Yuran

Guaman

Antara RM0 sehingga RM150,000

1% dengan jumlah minimum RM300

Di antara RM300 sehingga RM1,500

Antara RM150,001 sehingga RM1,000,000

0.7%

Antara RM1,501 sehinggga RM7,450

Antara RM1,000,001 sehingga RM3,000,000

0.6%

Antara RM7,451 sehingga RM19,450

Antara RM3,000,001 sehingga RM5,000,000

0.5%

Antara RM19,451 sehingga RM29,450

Antara RM5,000,001 sehingga RM7,500,000

0.4%

Antara RM29,450 sehingga RM39,450

Di atas dari harga RM7,500,000

Boleh dirunding tetapi tidak boleh kurang dari 0.4%

RM39,450 ke atas

5. Bayaran rampaian (Buka Fail)

Bayaran rampaian ialah bayaran untuk buka fail.  Antara kos yang dikenakan adalah:

Kos yang dikenakan

RM

Government tax -6% dari yuran guaman

RM153

Stamping S&P mengikut nilai harta

RM40

Carian Persendirian di Pejabat Tanah
(land search)

RM20

Daftar di Pejabat Tanah (pindah hakmilik)

0.1% dari nilai tanah(min RM50)

RM300

Transport/Runner

RM50

Miscellaneous

RM50

Surat Akuan (bank sahaja)

RM10

JUMLAH

RM613

6. Duti setem

RM100,000 pertama x  1 %        = RM 1,000

RM200,000 seterusnya x 2%      = RM4,000

Jumlah duti setem = RM5,000

(Diskaun 50% untuk pembelian harta pertama – rujuk Lembaga Hasil jika ingin dapatkan pengecualian atau diskaun)

Harga Pembelian Hartanah Skala Duti Setem (Peratusan) Taksiran Duti Setem

RM100,000 pertama

1%

Di antara RM0 sehingga RM1,000

Di antara RM100,001 sehingga RM500,000

Tambah 2% lagi

Di antara RM3,001 sehingga RM11,000

RM500,001 ke atas

Tambah 3% lagi

Lebih dari RM27,000

7. Takaful Gadaijanji /Mortgage (MRTT) dan Takaful Kebakaran (Houseowner).

  • Kos ini tidak perlu jika pinjaman melalui LPPSA kerana bayaran telah dimasukkan dalam pinjaman.
  • Jika pinjaman melalui Bank, kos ini perlu disediakan.

Oleh itu, berikut ialah butiran bayaran yang perlu disediakan oleh Encik Ali : ctzz Nota: Jumlah kiraan di atas akan berubah mengikut budi bicara peguam, Pejabat Tanah & Galian, Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan Lembaga Hasil.  Untuk mendapat bayaran yang lebih tepat boleh rujuk agensi-agensi yang berkaitan.

peguam

 Jika Encik Ali mendapat yuran guaman percuma, Encik Ali hanya perlu membayar RM7,868 daripada jumlah di atas.  Jumlah keseluruhan telah ditolak dengan yuran guaman.

8. Bilakah cukai dan barangan (GST) dan berapakah kadar  cukai yang dikenakan serta adakah ia akan memberi kesan kepada hartanah?

Jawapan : GST mula dilaksanakan pada April 2015.  Kadar yang dikenakan adalah sebanyak 6%.  Kepada Syarikat SDN BHD yang membuat keuntungan melebihi RM 1 juta setahun, syarikat tersebut harus melaksanakan GST. GST tidak dikenakan terhadap pengguna dalam pembelian rumah/hartanah kediaman. Dalam skim GST, hartanah kediaman berada dalam kategori GST Berkadar Pengecualian (tetapi sila ambil perhatian bahawa GST akan dikenakan terhadap pengguna sekirannya dia membeli hartanah komersil kerana hartanah tersebut merupakan barangan dalam kategori GST Berkadar “Standard”).  GST akan memberikan kesan kepada pengguna / pembeli kerana pembekal dan penjual boleh menuntut kembali GST yang telah dibayar.

Soalan- soalan yang biasa ditanya oleh pembeli kepada peguam

Soalan 1 : Berapakah tempoh penyelesaian jual beli (close fail) ?

Kebiasaan peguam akan menjawab :
Untuk tempoh 3+1 bulan dalam proses jual beli, pembeli haruslah menjelaskan semua bayaran baki kepada peguam mereka jika mereka menggunakan pinjaman melalui bank. Tambahan 1 bulan itu diberi sekiranya pembeli tidak mampu menjelaskan bayaran. Namun, pembeli perlu membayar kadar faedah apabila mendapat lebihan 1 bulan itu.  Untuk temph 5+1 bulan, sekiranya pembeli itu menggunakan pinjaman melalui LPPSA.

Soalan 2 : Berapakah kadar faedah yang dikenakan kepada pembeli jika gagal membuat pembayaran seperti tempoh diatas ?

Jawapan : Kadar faedah ini biasanya bergantung pada perjanjian masing-masing.

Kebiasaannya, peguam akan menjawab :
•Implikasi jika berlaku kelewatan, anda terpaksa menggunakan kos 8%=RM16,000 atau jika S&P 6%= RM12,000.
•Walaubagaimanapun jika ini berlaku, ada kes dimana pelanggan boleh berbincang untuk menurunkan lagi penalti di atas.  Tertakluk kepada budi bicara peguam anda.

Soalan 3 : Berapakah kadar servis yang dibayar kepada peguam selain daripada cukai tanah dan cukai pintu ?

Kebiasaan peguam akan menjawab :
Bagi Persatuan Guaman, Kadar servis yang dicas biasanya tidak tetap.  Ada beberapa peguam yang meletakkan servis dengan harga yang tinggi.  Manakala beberapa peguam yang lain meletakkan harga servis yang sederhana.  Bagi pelanggan tetap atau kenalan rapat, diskaun akan diberikan.

Soalan 4 : Adakah deposit yang dibayar akan dimasukkan dalam pinjaman ?

Jawapan : Ya, deposit akan dimasukkan dalam perjanjian dan akan dikembalikan selepas pinjaman diluluskan.

Soalan 5 : Boleh atau tidak semua kos yuran guaman dimasukkan ke pinjaman yang dipohon ?

Tertakluk kepada perbincangan.
Jawapan 1) : Boleh jika pelanggan membeli rumah yang telah siap dan rumah tersebut di jual dengan harga bawah pasaran.
Jawapan 2) : Tidak boleh jika pelanggan membeli rumah yang telah siap dan rumah tersebut di jual dengan harga atas pasaran.

Soalan 6 : Bolehkah saya mendapatkan perincian mengenai maklumat yang di bayar ?

Jawapan : Boleh, anda hanya perlu menyediakan kos-kos seperti bayaran guaman, rampaian, cukai tanah, deposit rumah, cukai pintu dan duti setem.

Soalan 7 : Apakah faktor-faktor dalam pemilihan peguam?

Jawapan : Pemilihan berdasarkan pengalaman peguam dalam menguruskan dokumen pinjaman perumahan.  Di samping itu, peguam itu juga perlulah bertanggungjawab dalam sebarang masalah yang bakal dihadapi.

Soalan 8: Apakah tugas-tugas peguam?

Jawapan : Memastikan proses pinjaman berjalan lancar dan dokumen-dokumen yang diperlukan lengkap.  Selain itu, peguam harus sentiasa ‘follow-up’ klien mereka untuk mendapatkan maklumat yang betul.  Peguam juga menyediakan dokumen S&P dan dokumen akur janji.

Nota :

  1. LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam)  dahulu dikenali sebagai BPPP (Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan).
  2. Walaupun artikel ini membincangkan mengenai peguam, bukan bermakna saya seorang peguam.  Tetapi saya berpengalaman luas dalam berurusan dengan peguam.
  3. Bantulah kami dengan menghantar sms/whatsapp maklumbalas anda kepada pihak admin.

bk 1

Kesimpulan:

  • Pemilihan peguam yang tepat adalah perlu supaya tiada masalah atau kesulitan sepanjang tempoh pinjaman.
  • Anda boleh menghubungi kami pada bila-bila masa sahaja jika inginkan panduan tentang pemilihan peguam dengan lebih terperinci.

PAUTAN


Antara Senarai Soal Jawab:

PEMILIHAN PEGUAM>>
(klik link di atas)


*PENAFIAN:

MOHD ELAM & PARTNER MANAGEMENT SERVICES tidak akan bertanggungjawab terhadap sebarang kerosakan / kehilangan yang dialami disebabkan oleh penggunaan maklumat dalam laman web ini.  Artikel ini adalah sekadar panduan kasar yang berdasarkan senarai rujukan dibawah.  Jika ada percanggahan, rujukan maklumat adalah mengikut agensi yang berkaitan.  Semua maklumat yang dipaparkan adalah benar dan betul pada tarikh dan masa diterbitkan dan tertakluk kepada pindaan dari masa ke masa.

Rujukan:

  1. Mohd Mokhtar & co – Cik Zarina bt Azmi
  2. Zainudin Wan Nadzim Chua & Mazlinda – Puan Azlinda bt Mohd
  3. Buku: 40 Soalan yang patut di tanya kepada Peguam anda sebelum membeli rumah di Malaysia  nukilan Khairul Anuar
  4. Pejabat Tanah dan Galian  Melaka , Pejabat Peguam Melaka      
  5. Jabatan Lembaga Hasil Dalam Negeri Melaka   
  6. Buku: Ikon Hartanah : 1 More Round

Disediakan oleh: Norfarahind Md Nasir/Politeknik PortDickson/N.Sembilan/Mac2012

Dikemaskini oleh     :

  • Rabitah Binti Osman / Politeknik Nilai / N.Sembilan / Julai2012
  • Siti Zawiyah Binti Shuib / UiTM Melaka / Melaka / Mac2013  
  • Nur Hafisah Binti Abdul Latif / Kolej Yayasan Pelajaran Johor(UTM) / Johor / Disember2014
  • Siti Norain Binti Tarmidi / Kolej Universiti Islam Melaka (KUIM)/Melaka / Jan2016 

Disemak oleh: Mohd Elam Bin Mohamed


 

Kami mengalu-alukan kunjungan anda, sila klik link-link panduan di bawah :

Link-link yang berkaitan dan mungkin dapat membantu anda menyelesaikan persoalan -persoalan yang bermain di minda anda  dan mungkin memberi lebih maklumat kepada anda.

http://mohdelam.com/mortgage/insurans/pilih-et/
http://mohdelam.com/mortgage/insurans/pilih-tm/


Anda boleh klik link youtube di bawah untuk mengetahui tentang perkhidmatan yang kami tawarkan..

Perkhidmatan Kami di LPPSA (Version 2)
Panduan Permohonan Pinjaman Perumahan (SPPB)
Pemilihan Peguam : Pinjaman Perumahan  Perbendaharaan
Pinjaman Perumahan Kedua Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam


276 Responses to PEMILIHAN PEGUAM

  1. shahmi says:

    salam..

    sy nk apply loan gov beli rumah..leh bantu?

    • Elam says:

      Wslm, InsyAllah saya bantu ..
      En/Pn boleh ke halaman mortgage untuk rujukan sekiranya perlukan maklumat lanjut, En/Pn boleh hubungi talian Careline kami 0196692728 atau berikan nombor En/Pn untuk pihak kami hubungi, TQ .semoga dapat membantu.

  2. mohd shazwan bin ahmad zikri says:

    salam,
    boleh x saya dapat kan qotation untuk loan kerajaan,
    saya nak beli rumah mak saya di taman rumpun bahagia
    rumah sami d
    harga : rm140k

    • Elam says:

      wslm,
      boleh, sila nyatakan :-
      Jantina :
      Umur :
      Jenis perlindungan yang diplih :
      (*cth : Etiqa Takaful)
      Tempoh Pinjaman :
      (*cth : 360 Bulan)

      adakah rumah yang ingin di beli telah siap di bina atau dalam pembinaan ?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *