3) PEMILIHAN PEGUAM

 

PENGENALAN

Anda merupakan kakitangan kerajaan dan ingin membuat pinjaman perumahan bersama Perbendaharaan.  Sememangnya bukan mudah untuk membuat pinjaman perumahan bersama kerajaan ini jika diri anda sendiri tidak mengenali selok-belok dalam memilih peguam dan pemaju yang betul-betul mahir dalam urusan permohonan pinjaman perumahan.  Ada peguam yang telah mahir dan sudah biasa dengan kerja-kerja menguruskan borang berkenaan Pinjaman Perumahan Kerajaan ini, dan ada juga peguam yang tidak pernah ataupun tidak biasa dengan kerja-kerja pengurusan menyediakan borang atau dokumen berkaitan permohonan Pinjaman Perumahan Kerajaan (PPK).  Pastikan jika anda merujuk mana-mana peguam yang terhampir dengan anda sememangnya sudah mahir dalam urusan seperti ini, jika tidak anda sendiri yang akan menanggung kesan dan akibat di kemudian hari seperti:

  • Pemohon dan peguam akan mengalami konflik.
  • Pemohonan akan ditolak akibat borang yang tidak lengkap.
  • Peminjam juga akan dikenakan faedah daripada pemaju atau penjual.

Kurang Mahir…

Jika anda sendiri telah memilih berurusan dengan pihak peguam yang kurang mahir dengan urusan Pinjaman Perumahan Kerajaan anda sendiri akan menanggung akibatnya seperti urusan menjadi serba lambat dan serba kekurangan.  Seperti yang anda tahu,  setiap jenis pinjaman memerlukan dokumen, syarat permohonan dan prosedur yang berbeza.  Oleh yang demikian, pemohon wajib untuk melantik peguam yang berpengalaman dalam urusan Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan agar mudah mendapat kelulusan daripada pihak BPP dengan lancar tanpa kesulitan. Dokumen Tidak Lengkap…

Permohonan akan ditolak  jika peguam tidak tahu bagaimana untuk membimbing pemohon mengisi borang Pinjaman Perumahan dengan lengkap.  Kalau Borang Pinjaman pun  salah diisi oleh peminjam, apatah lagi hendak diproses oleh Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan(BPPP).  Seperkara lagi, jika surat sokongan seperti Surat Iringan Ketua Jabatan tidak disertakan atau tidak mengikut spek yang diinginkan  oleh BPP, ia akan menyebabkan anda menerima surat kuiri daripada BPP.  Hal ini akan menyebabkan permohonan anda menjadi lambat dan mengambil masa untuk diproses.

Kos Guaman

Berdasarkan pengetahuan dan pengalaman kami, pembeli atau pemohon digalakkan menyediakan sedikit kos tambahan untuk dibayar kepada peguam sebagai kos guaman.  Berdasarkan pengalaman  syarikat dalam  menguruskan pinjaman perumahan kerajaan ini, pembeli perlu menyediakan tambahan 4% daripada harga rumah untuk kos-kos berkaitan pembelian rumah dan urusan pinjaman ( kos guaman, duti setem, urusan pinjaman dan sebagainya).

Jika anda tersalah memilih peguam, kemungkinan akan menyebabkan permohonan anda lambat untuk diproses dan memakan masa untuk mendapatkan kelulusan daripada pihak BPPP serta berkemungkinan permohonan anda akan ditolak.  Hal ini kerana, banyak proses penyediaan dokumen yang perlu dilakukan peguam bagi pihak pemohon dari segi sebelum dan selepas permohonan lulus.

SOAL JAWAB PEMILIHAN PEGUAM

Soalan 1 : Berapakah bayaran yang dikenakan oleh peguam untuk transaksi hartanah .

Jawapan : Bayaran yang diterima pihak peguam adalah tertakhluk pada undang-undang yang telah menyatakan berapa jumlah boleh dikenakan.  Jadi, bayaran yang dikenakan adalah berdasarkan kepada peratusan tertentu yang dikenakan kepada tingkat harga hartanah tertentu.

Soalan 2 : Bolehkah saya mendapat sebarang diskaun untuk yuran guaman ?

Jawapan : Undang-undang telah menetapkan bahawa pihak guaman tidak boleh memberikan diskaun sewenang- wenangnya  pada anak guaman mereka.  Namun, kerajaan telah mengutuskan untuk memberi diskaun ke atas yuran guaman bagi hartanah yang dibeli terus daripada pemaju perumahan.  Diskaun ini hanya di benarkan untuk pembelian rumah kediaman daripada pemaju dan hanya untuk harga rumah tertentu sahaja.

 

CONTOH

Soalan 3 : Apakah Disbursement ?

Jawapan : Disbursement adalah kos yang perlu di bayar kepada peguam di mana bayaran utama yang dikenakan adalah yuran guaman dan sesuatu yang dikenali sebagai “disbursemant “. Di dalam bil yang di keluarkan oleh firma guaman , perincian akan di buat ke atas setiap disbursement yang dikenakan.  Peguam boleh mengenakan beberapa yuran lain mengikut Perintah Saraan Peguam 2006.  Bayaran yang dikenakan bergantung pada jenis hartanah yang di beli.

Soalan 4 : Apakah Duti Setem ?

Jawapan : Duti setem adalah sebahagian daripada disbursmen. Ia adalah bayaran yang perlu di bayar kepada kerajaan bagi sesetengah dokumen untuk membolehkan ia digunapakai di mahkamah.

Soalan 5 : Bagaimanakah Duti Setem dikira ?

Jawapan : Duti setem dikira menggunakan formula yang telah di tentukan di dalam Akta Setem  1949. Duti setem juga dikenakan oleh kerajaan untuk pelbagai transaksi  lain, kebiasaannya melibatkan kontrak antara dua pihak, dan termasuklah transaksi hartanah.

*Contoh

page-2 copy

Soalan 6 : Adakah terdapat pengecualian dari membayar Duti Setem  ?

Jawapan : Sebagaimana anda mendapat diskaun ke atas yuran guaman bagi hartanah yang anda beli dari pemaju perumahan, kerajaan juga telah memutuskan untuk memberi diskaun ke atas duti setem untuk transaksi beberapa jenis hartanah apabila anda membelinya.  Diskaun atau pengecualian yang diumumkan di dalam Bajet 2007 dan di bentangkan di parlimen ini berkuatkuasa sehingga penghujung 2010.  Pada masa ini, pengecualian dari pembayaran duti setem diberikan kepada hartanah yang dibeli dari mana-mana pemaju perumahan yang berharga di bawah RM 250,000.

Soalan 7 : Bagaimanakah bentuk invois dari firma guaman  untuk pihak pemaju?

Jawapan : *contoh

page-0

page-1

Soalan 8 : Apakah cukai servis dan adakah semua peguam perlu mengutip cukai servis  ?

Jawapan : Cukai servis adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas mana-mana peguam yang telah melepasi kadar kutipan yuran guaman setiap tahun melebihi RM 150,000.  Cukai servis di kutip oleh peguam yang layak bagi pihak kerajaan .  Jadi, pihak peguam akan mengenakan cukai servis ke atas semua yuran guaman, menyimpannya dan membayar kepada Jabatan Kastam dan Eksais Diraja setiap dua bulan dari tarikh kutipan tersebut.  Hanya sesetengah perniagaan yang mencapai jumlah pendapatan tertentu sahaja yang dikenakan cukai servis.

Soalan 9 : Apakah cara yang boleh saya gunakan untuk membayar peguam saya ?

Jawapan : Pelbagai cara bayaran boleh digunakan, di mana anda boleh membayar secara tunai, cek, kad kredit  dan sebagainya.  Oleh itu, ia terpulang kepada anda cara bayaran yang bagaimana anda perlu lakukan dan ia juga bergantung kepada pihak guaman itu sendiri.

Soalan 10 : Siapakah yang membayar peguam-peguam di dalam transaksi hartanah ?

Jawapan : Secara ringkasnya siapa yang melantik peguam tersebut adalah orang yang akan membayarnya.  Sekiranya anda telah melantiknya, anda sebagai pengguna sepatutnya mendapat servis yang berbaloi dengan apa yang anda bayar.  Namun, kebanyakkan pemaju perumahan di Malaysia menawarkan skim di mana mereka yang membayar peguam yang bertindak bagi pihak pembeli.  Ini bermakna anda sebagai pembeli tidak perlu membayar  walau sesen pun kepada peguam yang menyempurnakan transaksi hartanah tersebut.  Ada sesetengah pemaju perumahan hanya akan membayar yuran guaman sahaja tetapi tidak membayar disbursmen.  Oleh itu, sekiranya anda membaca iklan atau brosur yang dikeluarkan oleh pemaju perumahan, anda perlu meneliti betul-betul maklumat yang diberikan.

*Contoh Soalan 11 : Bolehkah pemaju perumahan mensyaratkan pemohon untuk menggunakan peguam dari cadangan pemaju?

Jawapan : Pada amnya tidak salah untuk melantik peguam anda sendiri kerana sebarang transaksi hartanah yang berlaku antara dua pihak menggunakan konsep suka sama suka.  Sekiranya anda tidak bersetuju mengenai sesuatu terma jual beli yang ditetapkan pemaju perumahan, anda boleh membatalkan transaksi tersebut bila-bila masa.  Pada kebiasaannya, pemaju perumahan yang hangat di pasaran sahaja sanggup kehilangan pembeli yang enggan mengikut syarat-syarat yang ditetapkan pembeli.  Anda sebagai pembeli tidak boleh menyalahkan pemaju kerana mungkin pemaju ingin memastikan urusan jual beli berjalan lancar.

Soalan 12 : Sekiranya saya membayar peguam panel pemaju perumahan , peguam itu bertindak bagi pihak siapa di dalam transaksi tersebut ?

Jawapan : Kebiasaannya pemaju perumahan akan mencadangkan kepada pembeli  firma guaman yang boleh digunakan.  Apabila anda melantik firma guaman, maka firma guaman tersebut akan bertindak bagi pihak anda sepanjang transaksi tersebut tanpa mengira siapa yang menyarankan kepada anda untuk menggunakan mereka.  Sekiranya peguam tersebut tidak bertindak dengan sempurna bagi pihak anda, anda boleh menukar peguam anda pada bila-bila masa.

Soalan 13 : Sekiranya peguam tersebut dibayar oleh pemaju perumahan, adakah hak saya terpelihara dalam transaksi tersebut?

Jawapan : Peguam tersebut hanya akan bertindak bagi pihak pemaju perumahan itu. Seorang peguam tidak boleh mewakili dua pihak di dalam satu transaksi. Tugas mereka adalah untuk memastikan hak anak guam mereka dilindungi sepenuhnya. Seksyen 84 Akta Profesion Guaman 1976 telah menyatakan dengan jelas bahawa seorang peguam tidak boleh bertindak bagi pihak pembeli sekiranya dia bertindak bagi pihak pemaju perumahan.  Oleh itu, apabila anda membeli satu hartanah daripada mana-mana pemaju perumahan dan di dalam tawaran anda terdapat tawaran untuk pemaju perumahan tersebut menanggung keseluruhan kos guaman anda tanpa perlu membayar satu sen pun, memahami dokumen yang anda tandatangani dan lebih baik melantik peguam anda sendiri.

Soalan 14 : Bolehkan saya melantik peguam saya sendiri jika membeli dari pemaju perumahan?

Jawapan : Setiap pihak boleh melantik peguam mereka sendiri di dalam satu transaksi hartanah.  Sebagai pembeli, anda boleh melantik peguam anda sendiri dan pemaju perumahan pula yang bertindak sebagai penjual, boleh melantik peguam lain untuk mewakili mereka.  Perlu diingat, anda tidak akan mendapat perlindungan yang sepatutnya anda terima dari peguam sekiranya anda menggunakan peguam yang disediakan dan dibayar oleh pemaju perumahan yang menjual rumah kepada anda.  Oleh yang demikian, anda dinasihatkan untuk melantik seorang peguam sahaja agar anda tidak menanggung kos guaman yang lebih tinggi.

Soalan 15 : Bagaimanakah saya dapat memastikan bahawa peguam saya melakukan tugasnya?

Jawapan : Anda perlu bertanya beberapa soalan kepada diri anda sendiri.  Adakah anda telah menandatangani sebarang kertas yang menyatakan anda telah bersetuju mengabaikan hak anda melantik seorang peguam lain mewakili anda? Adakah anda faham sekiranya transaksi hartanah tersebut hanya mempunyai seorang peguam, dia hanya disitu untuk menjadi saksi ketika anda menandatangani dokumen – dokumen tersebut di depannya? Adakah peguam tersebut mengambil masa untuk menerangkan kepada anda terma dan syarat dalam dokumen yang anda tandatangani? Dapatkan status terkini fail anda.  Tanya peguam anda tentang bila dan bagaimana transaksi anda akan diselesaikan. Sekiranya anda gagal memastikan peguam anda untuk mewakili anda dengan baik setelah melakukan perkara-perkara di atas, anda boleh mengadu masalah anda kepada Majlis Peguam iaitu badan yang mengawal selia peguam Malaysia.

Bar_Council_Malaysia

Soalan 16 : Apakah perlindungan yang saya dapat sekiranya peguam saya melakukan apa-apa kesalahan?

Jawapan : Perlindungan terbaik adalah penyeliaan yang dilakukan oleh Majlis Peguam Malaysia ke atas semua peguam pada setiap masa.   Majlis peguam akan menyelia perlakuan semua peguam dan memastikan sebarang masalah yang dihadapi oleh khalayak ramai ditangani.  Majlis Peguam seterusnya boleh memanjangkan aduan kepada Lembaga Disiplin yang akan mengadili kesalahan seseorang peguam.  Perlindungan kedua adalah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional.   Anda juga boleh mengambil tindakan sivil ke atas peguam tersebut.  Anda juga boleh melantik seorang peguam lain untuk mengambil tindakan bagi pihak anda.  Laporan polis juga boleh dibuat dan jabatan yang mengendalikan kes-kes ini adalah Jabatan Jenayah Komersil.

Soalan 17 : Apakah Insurans Pampasan Ganti rugi Profesional?

Jawapan : Sesuatu yang wajib untuk diperolehi oleh setiap peguam sebelum mereka boleh mendapat lesen dan menjadi peguam.  Ia dijadikan satu kewajipan ke atas semua peguam bermula dari tahun 1990-an kerana peguam mengendalikan banyak wang milik awam sebagai pemegang pertaruhan dan ada ketika mereka tidak dapat mengeluarkan semula wang tersebut pada masa yang telah ditetapkan.  Jumlah minima yang diwajibkan untuk diinsuranskan oleh setiap peguam adalah RM250,000 untuk satu firma guaman yang hanya mempunyai seorang peguam.   Jumlah yang diinsuranskan bergantung kepada jumlah peguam dalam satu-satu firma dan jenis kerja yang dilakukan.  Insurans Pampasan Ganti rugi Profesional ini adalah kayu ukuran untuk peguam-peguam memenangi keyakinan anak guam mereka.  Lebih tinggi jumlah Insurans Pampasan Gantirugi Profesional yang peguam anda miliki, lebih tinggi kemungkinan anak guam tersebut untuk mendapat bayaran apabila mereka menuntut sebarang pampasan daripada peguam mereka.  Anda hanya akan dibayar oleh penanggung insurans sekiranya anda dapat membuktikan kesilapan yang dilakukan oleh peguam anda.  Selain dari itu, mereka boleh kehilangan lesen perkhidmatan mereka.

Soalan 18 : Bolehkah saya menukar peguam saya ketika transaksi masih berjalan?

Jawapan : Sekiranya anda tidak berpuas hati dengan peguam yang telah anda lantik, anda boleh memutuskan untuk menukar peguam pada bila-bila masa.  Sekiranya anda telah menandatangani perjanjian jual beli dengan peguam pemaju perumahan, yang telah menyatakan yang mereka tidak bertindak bagi pihak anda dalam transaksi tersebut, anda sebenarnya bukanlah menukar peguam.  Anda hanya melantik seorang peguam untuk mewakili pihak anda dan peguam anda akan menyampaikan kepada peguam pemaju perumahan bahawa anda telah melantik mereka untuk mewakili anda.  Anda perlu ingat bahawa menukar peguam ketika sesuatu transaksi hartanah sedang berjalan boleh menyebabkan anda menanggung kos yang lebih tinggi.  Ia juga akan menimbulkan masalah berkaitan fail pinjaman anda.

Soalan 19 : Apakah yang perlu saya lakukan sekiranya firma guaman yang saya lantik mengendalikan transaksi hartanah saya ditutup?

Jawapan : Kebanyakan peguam yang disediakan oleh pemaju perumahan dan bank selalunya mempunyai rekod yang baik.  Untuk menjadi panel peguam pemaju perumahan bukannya mudah.  Biasanya firma guaman di dalam panel pemaju perumahan mampu mengendalikan banyak fail pada satu-satu masa.  Insurans Pampasan Gantirugi Profesional  (Profesional Indemniti) untuk firma guaman sebegini juga biasanya agak tinggi.  Kebiasaannya, Majlis Peguam akan mengarahkan firma guaman yang ditutup itu untuk melantik satu firma lain untuk mengendalikan baki fail-failnya yang masih tinggal.  Menjadi tangunggjawab firma baru untukmengendalikan baki fail-fail yang tertinggal.

Soalan 20 : Apakah Perjanjian Jual Beli (S&P)?

Jawapan : Merupakan kontrak jual beli antara penjual dan pembeli serta terma dan syarat bagaimana sesuatu transaksi hartanah tersebut berjalan. Perjanjian Jual Beli perlu ada untuk memastikan setiap pihak mengikut terma dan syarat yang telah ditetapkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut (S&P).

Antara perkara yang perlu diperhatikan dari S&P ialah : (Contoh kes kakitangan kerajaan membeli rumah)

20.1- Terms sama ada 3+1=4 bulan, 5+1=6 bulan atau 6+1=7 bulan.  Bermaksud semua bayaran traksasi masti selesai dalam tempoh 4,6atau 7 bulan.  Peguam yang faham kebiasaannya akan menggunakan term 6+1 jika hartanah tersebut menggunakan pinjaman kerajaan atau ada ND consent.

20.2- Interest 8% jika gagal mematuhi terms di atas.  Anda boleh berbincang dengan peguam anda supaya meletakkan interest serendah mungkin.  Ini bermaksud pembeli rumah akan dikenakan interest jika transaksi tidak selesai dalam tempoh 4,5 atau 6 bulan.

Contoh kes:

Harga rumah (transaksi)                                      = RM200,000

Berlaku kelewatan, pembeli kena penalti 6%   = RM12,000

Berlaku kelewatan, pembeli kena penalti 8%   = RM16,000

Rumusan

i) Implikasi jika berlaku kelewatan, anda terpaksa menggunakan kos 8%=RM16,000 atau jika S&P 6%= RM12,000.

ii) Walau bagaimanapun jika ini berlaku, ada kes dimana pelanggan boleh berbincang untuk menurunkan lagi penalti di atas.  Tertakluk kepada budi bicara peguam anda.

21.3- Contract Agreement

Maksudnya ialah perjanjian di antara pembeli rumah dengan pemaju jika rumah masih dalam pembinaan.  Kebiasaannya anda selaku pembeli, peguam akan meletakkan 9+1 = 10 bulan.  Bermaksud kontraktor atau pemaju kena menyiapkan rumah (ada CF) dan serah kunci dalam tempoh 10 bulan dari tarikh S&P.  Kegagalan berbuat demikian, pembeli boleh mengenakan 1% atau 2% (tertakluk S&P) kepada pemaju atau kontraktor dan bayaran penalti, kelewatan menyiapkan bangunan setiap bulan sehingga bangunan siap.

Contoh kes: Harga rumah(transaksi) = RM150,000

Kontraktor/pemaju gagal siapkan mengikut tempoh 1%  = RM1,500 sebulan sehingga rumah siap.

Rumusan

i) Jika anda selaku pembeli rumah(kakitangan kerajaan) berurusan dengan peguam tetapi peguam anda gagal menjelaskan tentang contract agreement, terms atau interest berkaitan, eloklah anda berfikir dua kali sebelum membuat apa-apa keputusan.

ii) Ingat peguam anda akan menjaga anda sehingga S&P tamat.  Jika S&P 30 tahun, maka 30 tahunlah firma guaman anda akan membantu anda.

iii) Pastikan anda memahami semua terma, faedah dan perjanjian supaya anda tidak tersilap langkah.

Soalan 22 : Apakah perbezaan antara cukai pintu dengan cukai tanah?

Jawapan : Cukai tanah adalah yuran tahunan yang perlu anda bayar kepada pejabat tanah, dibayar sekiranya geran telah menjadi hakmilik individu atau ditukar milik atas nama anda.  Cukai pintu adalah yuran tahunan yang dibayar kepada majlis daerah.  Pengiraan adalah berkadar sewaan rumah sesuatu daerah.

Soalan 23 : Bagaimanakah untuk saya membatalkan pembelian hartanah?

Jawapan : Terdapat klausa pembatalan secara amnya di dalam format S&P yang telah digariskan di dalam jadual G, H, I, dan J (Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan). Semua jadual mempunyai klausa pembatalan yang menyatakan bagaimana seseorang pembeli boleh membatalkan pembelian satu-satu hartanah dengan menyatakan tidak dapat menyempurnakan bayaran seperti di dalam S&P.  Jadual G,H,I,J.pdf

Soalan 24 : Apakah kesannya jika saya membatalkan transaksi pembelian hartanah?

Jawapan : Kos yang timbul dari pembatalan tersebut perlu ditanggung oleh penjual atau pembeli mengikut terma & syarat di dalam S&P.

Soalan 25 : Apakah remedi yang boleh saya tuntut sekiranya pemaju perumahan melakukan apa-apa kesalahan?

Jawapan : Di dalam S&P telah menentukan jumlah gantirugi khas yang telah ditentukan oleh pemaju perumahan membayar kepada pembeli pada kadar faedah 10 peratus setahun dari harga jualan dan mempunyai masa 24 bulan dari tarikh milikan kosong tersebut untuk mencari dan membuat aduan terhadap sebarang kecacatan yang terdapat di hartanah tersebut.  Ia juga untuk membuat aduan kepada pemaju untuk membaik pulih sebarang kecacatan hartanah.

Soalan 26 :  Berapa lamakah masa untuk sesuatu transaksi hartanah selesai?

Jawapan : Bergantung pada jenis hartanah dan sekatan-sekatan yang ada.

soalan 27: Apakah maksud RPGT ( Real Property Gain Tax) atau cukai keuntungan hartanah? 

Jawapan : RPGT adalah cukai yang perlu dibayar dari hasil keuntungan menjual sesebuah hartanah dalam kurang daripada 5 tahun.  Walaubagaimanapun, kerajaan memberi pengecualian cukai keuntungan sekali seumur hidup.  RPGT ini hanya dikenakan kepada penjual hartanah sahaja.

Soalan 28 : Siapakah pihak-pihak yang terlibat dalam sesuatu transaksi hartanah?

Jawapan : Penjual, pembeli dan agensi berkaitan.

CONTOH KES:

Encik Ali berumur 30 tahun telah bekerja di agensi kerajaan dan telah disahkan jawatan. Beliau bercadang untuk membeli rumah taman yang telah siap dengan keluasan tanah 275 meter persegi di Melaka.  Harga RM300,000, pinjaman melalui BPPP.  Berapakah anggaran bayaran yang perlu disediakan oleh saya?

Bayaran-bayaran yang perlu disediakan:

a) Bayaran deposit

Bayaran pendahuluan ini tertakluk perbincangan antara penjual dan pembeli.  Jumlah bayaran deposit yang biasa dikenakan  RM1,000 hingga RM10,000 dan ada yang menetapkan 10% dari harga rumah.  (Jumlah ini dimasukkan ke dalam S&P anda).

b) Cukai Tanah

Bayaran cukai tanah ditetapkan oleh Pejabat Tanah & Galian mengikut negeri masing-masing yang berdasarkan keluasan tanah pada geran tanah.

Contoh untuk Negeri Sembilan :  Rumah kediaman di kawasan bandar Seremban, kadar yang dikenakan ialah RM0.39 setiap meter persegi.  RM0.39 x 275 meter persegi  = RM107.30

Contoh : Bangunan kediaman, kawasan bandar Melaka

KELUASAN TANAH (m3)

CUKAI TANAH SETAHUN (RM)

100

RM42

200

RM84

300

RM126

  • Dengan keluasan tanah 275 meter persegi = RM 115.

Untuk pengiraan Cukai Tanah bagi Negeri Melaka, anda boleh merujuk kepada website Pejabat Tanah & Galian negeri Melaka di link:

Link untuk Pejabat Tanah & Galian:

c) Cukai Pintu

Pengiraan cukai pintu kebiasaan berdasarkan pelbagai faktor seperti keluasan bangunan, sewa kasar bagi bangunan, kegunaan bangunan, kawasan ataupun nilai bangunan tersebut.  Kadar untuk cukai pintu ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan(PBT) mengikut daerah masing-masing.

Contoh pengiraan cukai pintu

Kes 1: Rumah teres setingkat di  kawasan Seremban 2. (Negeri Sembilan)

Keluasan 275 meter persegi = RM0.20 (1 meter persegi), kadar 10 %. 275 meter persegi x RM0.20 = RM55 (anggaran sewa sebulan)

RM55 x 12 bulan = RM660 x 10%  = RM66 setahun

Contoh pengiraan cukai pintu Kes 2 : Kadar sewaan (bangunan kediaman kawasan Melaka Tengah) = RM1,000 sebulan 1 tahun = RM12,000

Kadar yang dikenakan = 9.5% x RM12,000  =  RM1,140

(Kadar di atas adalah untuk di Negeri Melaka sahaja)

d) Yuran guaman

Jumlah transaksi ialah RM300,000.

RM150,000 yang pertama (1%) = RM1,500

RM150,000 yang kedua  (0.7%) = RM1,050

Jumlah yuran guaman = RM2,550

Jadual di bawah menunjukkan yuran guaman untuk transaksi hartanah yang dikeluarkan oleh Bar Counsel (Majlis Peguam).

Harga Belian

Hartanah

Jadual Yuran Guaman (Peratusan)

Anggaran Yuran

Guaman

Antara RM0 sehingga RM150,000

1% dengan jumlah minimum RM300

Di antara RM300 sehingga RM1,500

Antara RM150,001 sehingga RM1,000,000

0.7%

Antara RM1,501 sehinggga RM7,450

Antara RM1,000,001 sehingga RM3,000,000

0.6%

Antara RM7,451 sehingga RM19,450

Antara RM3,000,001 sehingga RM5,000,000

0.5%

Antara RM19,451 sehingga RM29,450

Antara RM5,000,001 sehingga RM7,500,000

0.4%

Antara RM29,450 sehingga RM39,450

Di atas dari harga RM7,500,000

Boleh dirunding tetapi tidak boleh kurang dari 0.4%

RM39,450 ke atas

e) Bayaran rampaian (Buka Fail)

Bayaran rampaian ialah bayaran untuk buka fail.  Antara kos yang dikenakan adalah:

Kos yang dikenakan

RM

Government tax -6% dari yuran guaman

RM153

Stamping S&P mengikut nilai harta

RM40

Carian Persendirian di Pejabat Tanah
(land search)

RM20

Daftar di Pejabat Tanah (pindah hakmilik)

0.1% dari nilai tanah(min RM50)

RM300

Transport/Runner

RM50

Miscellaneous

RM50

Surat Akuan (bank sahaja)

RM10

JUMLAH

RM613

f) Duti setem

RM100,000 pertama x  1 %        = RM 1,000

RM200,000 seterusnya x 2%      = RM4,000

Jumlah duti setem = RM5,000

(Diskaun 50% untuk pembelian harta pertama – rujuk Lembaga Hasil jika ingin dapatkan pengecualian atau diskaun)

Harga Pembelian Hartanah Skala Duti Setem (Peratusan) Taksiran Duti Setem

RM100,000 pertama

1%

Di antara RM0 sehingga RM1,000

Di antara RM100,001 sehingga RM500,000

Tambah 2% lagi

Di antara RM3,001 sehingga RM11,000

RM500,001 ke atas

Tambah 3% lagi

Lebih dari RM27,000

g) Takaful Gadaijanji /Mortgage (MRTT) dan Takaful Kebakaran (Houseowner).

  • Kos ini tidak perlu jika pinjaman melalui BPPP kerana bayaran telah dimasukkan dalam pinjaman.
  • Jika pinjaman melalui Bank, kos ini perlu disediakan.

Oleh itu, berikut ialah butiran bayaran yang perlu disediakan oleh Encik Ali : ctzz Note : Jumlah kiraan di atas akan berubah mengikut budi bicara peguam, Pejabat Tanah & Galian, Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan Lembaga Hasil.  Untuk mendapat bayaran yang lebih tepat boleh rujuk agensi-agensi yang berkaitan.

peguam

 

Jika Encik Ali mendapat yuran guaman percuma, Encik Ali hanya perlu membayar RM7,868 daripada jumlah di atas.  Jumlah keseluruhan telah ditolak dengan yuran guaman.

h) Bilakah cukai dan barangan (GST) dan berapakah kadar  cukai yang dikenakan serta adakah ia akan memberi kesan kepada hartanah?

Jawapan : GST akan mula dilaksanakan pada April 2015.  kadar yang dikenakan adalah sebanyak 6%.  Buat Syarikat SDN BHD yang membuat keuntungan melebihi RM 1 juta setahun, syarikat tersebut harus melaksanakan GST.  GST akan memberikan kesan kepada pengguna / pembeli kerana pembekal dan penjual boleh menuntut kembali GST yang telah dibayar.

SOALAN-SOALAN YANG BIASA DITANYA OLEH PEMBELI KEPADA PEGUAM

Soalan 1 : Berapakah tempoh penyelesaian?

Kebiasaan peguam akan menjawab :
: Untuk tempoh 3+1, dalam proses jual beli pembeli haruslah menjelaskan semua bayaran baki kepada peguam mereka jika mereka menggunakan pinjaman melalui bank.  Tambahan 1 bulan itu diberi sekiranya pembeli tidak mampu menjelaskan bayaran.Namun, pembeli perlu membayar faedah apabila mendapat lebihan 1 bulan itu.
: Untuk temph 5+1, sekiranya pembeli itu menggunakan pinjaman melalui BPP.

Soalan 2 : Berapakah kadar faedah yang dikenakan kepada pembeli jika gagal membuat pembayaran seperti tempoh diatas ?

Jawapan : Kadar faedah ini biasanya bergantung pada perjanjian masing-masing.

Kebiasaannya, peguam akan menjawab :

i) Implikasi jika berlaku kelewatan, anda terpaksa menggunakan kos 8%=RM16,000 atau jika S&P 6%= RM12,000.

ii) Walaubagaimanapun jika ini berlaku, ada kes dimana pelanggan boleh berbincang untuk menurunkan lagi penalti di atas.  Tertakluk kepada budi bicara peguam anda.

Soalan 3 : Berapakah kadar servis yang dibayar kepada peguam selain daripada cukai tanah dan cukai pintu ?

Kebiasaan peguam akan menjawab :
Bagi Persatuan Guaman, Kadar servis yang dicas biasanya tidak tetap.  Ada beberapa peguam yang meletakkan servis dengan harga yang tinggi.  Manakala beberapa peguam yang lain meletakkan harga servis yang sederhana.  Bagi pelanggan tetap atau kenalan rapat, diskaun akan diberikan.

Soalan 4 : Adakah deposit yang dibayar akan dimasukkan dalam pinjaman ?

Jawapan : Ya, deposit akan dimasukkan dalam perjanjian dan akan dikembalikan selepas pinjaman diluluskan.

Soalan 5 : Boleh atau tidak semua kos yuran guaman dimasukkan ke pinjaman yang dipohon ?

Tertakluk kepada perbincangan.

Jawapan 1) : Boleh jika pelanggan membeli rumah yang telah siap dan rumah tersebut di jual dengan harga bawah pasaran.

Jawapan 2) : Tidak boleh jika pelanggan membeli rumah yang telah siap dan rumah tersebut di jual dengan harga atas pasaran.

Soalan 6 : Bolehkah saya mendapatkan perincian mengenai maklumat yang di bayar ?

Jawapan : Boleh, anda hanya perlu menyediakan kos-kos seperti bayaran guaman, rampaian, cukai tanah, deposit rumah, cukai pintu dan duti setem.

Soalan 7 :Apakah faktor-faktor dalam pemilihan peguam?

Jawapan : Pemilihan berdasarkan pengalaman peguam dalam menguruskan dokumen pinjaman perumahan.  Di samping itu, peguam itu juga perlulah bertanggungjawab dalam sebarang masalah yang bakal dihadapi.

Soalan 8:Apakah tugas-tugas peguam ?

Jawapan : Memastikan proses pinjaman berjalan lancar dan dokumen-dokumen yang diperlukan lengkap.  Selain itu, peguam harus sentiasa ‘follow-up’ klien mereka untuk mendapatkan maklumat yang betul.  Peguam juga menyediakan dokumen S&P dan dokumen akur janji.

KESIMPULANNYA:

~ Pemilihan peguam yang tepat adalah perlu supaya tiada masalah atau kesulitan sepanjang tempoh pinjaman.

~ Anda boleh menghubungi kami jika inginkan panduan tentang pemilihan peguam dengan lebih terperinci.

Note :
Walaupun artikel ini membincangkan mengenai peguam, bukan bermakna saya seorang peguam.  Tetapi saya berpengalaman luas dalam berurusan dengan peguam.

____________________________________________________________________________

*PENAFIAN:

MOHD ELAM & PARTNER MANAGEMENT SERVICES tidak akan bertanggungjawab terhadap sebarang kerosakan / kehilangan yang dialami disebabkan oleh penggunaan maklumat dalam laman web ini.  Artikel ini adalah sekadar panduan kasar yang berdasarkan senarai rujukan dibawah.  Jika ada percanggahan, rujukan maklumat adalah mengikut agensi yang berkaitan.  Semua maklumat yang dipaparkan adalah benar dan betul pada tarikh dan masa diterbitkan dan tertakluk kepada pindaan dari masa ke masa.

_____________________________________________________________________________

Rujukan :-

  1. Mohd Mokhtar & co – Cik Zarina bt Azmi
  2. Zainudin Wan Nadzim Chua & Mazlinda – Puan Azlinda bt Mohd
  3.  Buku: 40 Soalan yang patut di tanya kepada Peguam anda sebelum membeli rumah di Malaysia  nukilan Khairul Anuar
  4. Pejabat Tanah dan Galian  Melaka , Pejabat Peguam Melaka      
  5. Jabatan Lembaga Hasil Dalam Negeri Melaka   
  6. Buku: Ikon Hartanah : 1 More Round

Disediakan oleh        : Norfarahind Md Nasir/Politeknik PortDickson/N.Sembilan/Mac2012

Dikemaskini oleh     :

1)  Rabitah Binti Osman / Politeknik Nilai / N.Sembilan / Julai2012

2)  Siti Zawiyah Binti Shuib / UiTM Melaka / Melaka / Mac2013  

3)  Nur Hafisah Binti Abdul Latif / Kolej Yayasan Pelajaran Johor(UTM) / Johor / Disember2014 


                                ______________________________________________________________

Kami mengalu-alukan kunjungan anda, sila klik link-link panduan di bawah :

Link-link yang berkaitan dan mungkin dapat membantu anda menyelesaikan persoalan -persoalan yang bermain di minda anda  dan mungkin memberi lebih maklumat kepada anda.

  • Kepentingan pewaris/penama dalam pinjaman atau insurans. Perlu lebih maklumat tentang penama atau pewaris?? Klik di sini! PANDUAN 10 : Penama/waris
  • Anda buntu memilih Insurans /Takaful yang sesuai untuk membuat pinjaman perumahan ?? Pilih dan klik di sini

      http://mohdelam.com/mortgage/insurans/pilih-et/

      http://mohdelam.com/mortgage/insurans/pilih-tm/

______________________________________________________________________________

Anda boleh klik link youtube di bawah untuk mengetahui tentang perkhidmatan yang kami tawarkan..

Perkhidmatan Kami di BPPP (Version 2) Panduan

                          Permohonan Pinjaman Perumahan (SPPB)

                           Pemilihan Peguam : Pinjaman Perumahan  Perbendaharaan 

                          Pinjaman Perumahan Kedua Bahagian Pinjaman Perumahan 
_______________________________________________________________________________________

197 Responses to 3) PEMILIHAN PEGUAM

  1. mohd shazwan bin ahmad zikri says:

    salam,
    boleh x saya dapat kan qotation untuk loan kerajaan,
    saya nak beli rumah mak saya di taman rumpun bahagia
    rumah sami d
    harga : rm140k

    • Elam says:

      wslm,
      boleh, sila nyatakan :-
      Jantina :
      Umur :
      Jenis perlindungan yang diplih :
      (*cth : Etiqa Takaful)
      Tempoh Pinjaman :
      (*cth : 360 Bulan)

      adakah rumah yang ingin di beli telah siap di bina atau dalam pembinaan ?

  2. shahmi says:

    salam..

    sy nk apply loan gov beli rumah..leh bantu?

    • Elam says:

      Wslm, InsyAllah saya bantu ..
      En/Pn boleh ke halaman mortgage untuk rujukan sekiranya perlukan maklumat lanjut, En/Pn boleh hubungi talian Careline kami 0196692728 atau berikan nombor En/Pn untuk pihak kami hubungi, TQ .semoga dapat membantu.

  3. NORHASLINA BINTI HASHIM says:

    Salam, sy bercadang utk membeli sebuat Apartment di Taman Mas, Puchong dgn harga 56K melalui loan kerajaan.
    Jantina:Perempuan
    D.O.B :28.7.1987
    Jenis perlindungan:Etiqa Takaful
    Tempoh Pinjaman : 30thn
    a)Jika sy melantik peguam adakah urusan dari permohonan sehingga selesai, akan diuruskan sepenuhnya oleh peguam?
    b)Berpandukan harga kediaman tersebut, berapa anggaran kos peguam dan lain2 yg sy boleh anggarkn?
    c)Jika permohonan pinjaman saya ditolak, adakah kos peguam masih perlu sy selesaikn??
    tQ ;)

    • Elam says:

      Mksm Pn Norhaslina :
      a)Yaa jika pn melantik peguam yang mahir. Jika belum ada boleh hubungi saya untuk cadangan.
      b)Tentang kos peguam biasanya sekitar 1% hingga 3% dari jumlah loan, pastikan pilih peguam yang biasa buat pinjaman BPPP
      c)Biasanya kena bayar kos buka fail sahaja….tapi tertakluk pada peguam tersebut. Semuga jawapan saya dapat membantu. TK
      malumat lanjut hubungi careline kami 0196692728.

  4. zakri says:

    salam,
    sy sedang mencari peguam yg biasa menguruskan pinjaman perumahan kerajaan bg mewakili sy. sy membeli rumah PR1MA, blhkah tuan rekomenkn mana2 lawyer area kajang,putrajaya,bangi utk sy.

    terima kasih

  5. maryati abd wahab says:

    aslmkum,boleh en tolong cadangkan peguam untuk saya area ulu tiram,johor.

    • Elam says:

      Mksm saudari Maryati : Ok… boleh… Inboxkan hp no saudari atau boleh hubungi saya di talian Careline 0196692728.. TK

  6. amri says:

    salam..
    saya ade 1 kemusykilan, ape kaedah jika peguam bank melewat2kan process dokumen untuk diberi kepada pihak bank.

    • Elam says:

      Mksm Amri : Sukar saya nak jawap bagi pihak peguam. Cadangan saya elok bawa berbincang mengapa perkara tsbt berlaku. Boleh bubungi saya untuk penjelasan.

  7. nurasma says:

    salam..bolehkah pihak tuan emelkan pada saya senarai pejabat peguam yang familiar dengan pinjaman kerajaan sekitar wangsa maju/gombak/kl? atau mana2 website senarai nama peguam supaya sy boleh buat rujukan? thanks

  8. mff says:

    salam
    bolehkah saudara emelkan pada saya senarai pejabat peguam yang boleh menguruskan pinjaman kerajaan sppi (islamic)sekitar kota kinabalu sabah? atau mana2 website senarai nama peguam supaya sy boleh buat rujukan?

    tq

    • Elam says:

      Mksm Farizibma: Boleh layari website : malaysianbar.org.my senarai peguam mengikut negeri ada. Saudara kena pastikan peguam tsbt pernah buat dan biasa mengenai PINJAMAN KERAJAAN / SPPI. Semuga membantu.

  9. zaleka says:

    Assalammualaikum..

    mohon bntuan en elam..sy dlm proses ingin membeli rumah yg telah dikenal pasti dan telah membyar sejumlah booking deposit pada tuan rumah, sy ingin mnggunakan manfaat pinjaman perumahan kerajaan dgn kelayakan pnjaman yg telah sy ketahui …soalannya:
    i) yang mana satu perlu sy lakukan, mencari peguam untuk snp atau merujuk pada bahagian perumahan untuk proses selanjutnya
    ii) lokasi rumah adalah di seremban boleh en cadangkan sy good profile property lawyer untuk sy…
    tq so much….

    • Elam says:

      Mksm Zakeka : Desebabkan pihak peguam banyak perkara kena buat, adalah lebih baik cari peguam berpengelaman untuk membantu menyelesaikan pembelian rumah melalui BPPP. Hubungi saya bila-bila untuk perincian. Hp : 0196692728. Semoga membantu.

  10. Mohd Fadzil bin Mohd Nawawi says:

    Saya adalah pembeli rumah di kawasan Ipoh Perak.
    Soalan saya: Adakah saya layak membuat tuntutan di atas kelewatan menyiapkan rumah sedangkan S&P di tandatangani pada Jul 2009 tetapi saya terima CF pada 4 Jan 2013. Kedaan rumah banyak yang retak dan bocor atapnya. Jika boleh berapakah yang saya layak Harga ruma tersebut adalah RM131 000.00. Saya mohon pada syarikat guaman mana yang saya perlu adukan untuk menuntut keadilan.

    Terkilan dan Tak Puashati………………
    Pesara
    Anak Ramai

    • Elam says:

      En Mohd Fadzil : Boleh rujuk perjanjian jual dan beli (S&P) dan kena berjumpa peguam asal yang menyediakan S&P 2009 untuk menyelesaikan masalah. Boleh juga maklumkan pemaju jika ada kecacatan bangunan. Semuga membantu.

  11. MM.. says:

    Salam En. Elam..

    boleh listkan peguam yang biasa berurusan dengan BPP kerajaan..? kalau boleh yang berada sekitar kajang, bangi atau pun putrajaya…sekian…

  12. aidil says:

    Saya nak tanya, betul ke peguam akan isu 2 bil berasingan iaitu :
    1. Pembeli dan pemaju (duti setem + MOT + yuran guaman)
    2. Pembeli dan pemberi pinjaman (SNP + yuran guaman)

    Jika pemaju menyatakan yuran guaman percuma, yuran yang manakah yang dimaksudkan?

    Mohon bantuan.

    Terima kasih.

  13. liedafirza says:

    Salam..sy bercadang untuk membeli rumah di Seremban melalui gov loan daripada individu dan rumah tersebut pun sudah habis dibayar beliau. Jadi, sy terpaksa melantik peguam sendiri untuk urusan gov loan. Boleh En Alam atau ada sesiapa ada contact, number lawyer2 yang mahir menguruskan pinjaman kerajaan

  14. siti says:

    Salam. Sy nk tnya..mana lebih baik kos guaman dibayar skali dgn loan yg dibuat atau dibayar berasingan?

    • Elam says:

      Mksm Siti : Bergantung kepada kemampuan, jika nak mudah dan duit lebih pun ada di tangan, eloklah bayar kos guaman terus. Jika hendak masukkan legal fees dll bayaran dalam pinjaman pun boleh tertakluk persetujuan peguam siti dan biasanya kes subsale sahaja, tetapi jika beli melalui pemaju …..saya diberitahu jarang berlaku. Harap dapat pencerahan.

  15. Khairul Nasir Mohamad Hazir says:

    Salam. Saya bercadang untuk membeli sebuah apartment (are Sentul) berharga RM70,000 daripada pemunya asal secara tunai (pengeluaran KWSP – kelayakan RM72K).

    Boleh cadangkan peguam yg biasa dgn urusan spt di atas.

  16. nurul hidayah says:

    salam..sy ingin bertanya..
    sy self employed bersama suami..kami cume ada bank statement perniagaan kami di bawah name sy.dan permohonan rumah telah dibuat atas nama kami berdua.deposit telah dibayar lebih kurang 30k..kami baru 22 tahun.pihak bank mencadangkan untuk sesiapa joint applicant tuk loan rumah kami memandangkan bank statement sy tidak kukuh dan tiada commitment spt kereta dll..suami hanya commitment personal loan. selain dr ini ade x care lain yg tidak melibatkan pihak lain selain kami berdua kerana kami tiada sedara yg brpendapatan tinggi..

    • Elam says:

      Mksm Nurul Hidayah : Sukar saya nak jawap…… Cuba cari bank lain, mungkin boleh bagi pinjaman lebih mudah…. dan cadangan ke 2 : Buat part time business…. Kumpul duit…. boleh buat rumah tunai….. Nii jaaa yang saya mampu bagi idea….

  17. hamdan says:

    sy ingin menjual rumah sy..sy memerlukan peguam untuk membantu sy dalam penjualan rumah sy tu…pembeli sudah ade..boleh encik tolong bagi senarai peguam dalam area jalan pahang kl yg dapat membantu sy..sekian terima kasih..

  18. hamdan says:

    ni no fon sy 0163076467

  19. Zana says:

    Saya hendak membeli sebidang tanah berharga Rm170k. menggunakan loan kerajaan, Persoalannya
    1) Berapakah anggaran bayaran kos Guaman yang perlu saya bayar 1% atau 3%
    2) Adakah saya perlu membayar duti setem dan kos pendaftaran di pejabat tanah apabila menggunakan pinjaman kerajaaan.
    Boleh bagi maklumat… Terima Kasih

    • Elam says:

      Zana : Maklumat yang diberi tidak lengkap… Sila hubungi saya bila-bila masa (0196692728) untuk jawapan lanjut. Tq.

  20. Saedan says:

    Saya ingin menjual rumah dan pembeli sudah ada. Apa yang harus saya lakukan untuk langkah seterusnya? Tolong advise… No saya 012-9417279 dan lokasi saya di Rawang. Terima kasih.

  21. Junaidah Adin says:

    Salam En. Elam

    Bagaimana caranya/proses untuk menukar nama bagi rumah yang telah habis bayar
    (Owner : Bapa Mertua) kepada saya : menantu
    Bolehkah digunakan alasan : Pemberian kasih sayang
    No. saya : 012-6233742 lokasi Ampang

    Terima kasih

    • Elam says:

      Mksm Junaidah Adin : Maaf ya kelewatan menjawap…. Saya kena buat rujukkan luar.
      Pandangan 1 : Pn. boleh membuat pertukaran nama dengan pergi kepejabat tanah yang terdekat dengan harta tsbt bersama bapa mertua. Antara persediaan bayaraan ialah :
      a- Cukai tanah dan cukai pintu – Tidak perlu bayar jika sudah buat bayaran tahun ini. b- Pendaftaran di pejabat tanah (pindah milik) c- Duti setem
      – Jika nilaian harta rm 100,000 kena beli stem hasil rm1,000 ( rujuk pejabat tanah untuk mendapatkan diskaun )
      Pandangan 2 : Boleh pergi kepejabat peguam terdekat
      Pandangan 3 : Boleh cari runner disekitar pejabat tanah. Biasanya runner akan siapkan semua borang dan dokument, cuma anda kena buat bayaran servis dll.
      Semuga dapat pencerahan.

  22. azrul says:

    as-salam…bolehkah saudara cadangkan peguam yang boleh dipercayai untuk urusan membeli rumah di ayer keroh,melaka…p/m saya di ayoi1984@yahoo.com..

  23. Amizah says:

    Salam En Elam,

    Saya difahamkan sekiranya saya ingin membuat penyelesaian penuh (full settlement) pinjaman perumahan saya, saya perlu mendapatkan khidmat peguam. Soalan saya berapakah kadar yuran peguam yang dikenakan bagi full settlement hartanah bernilai RM100,000 – 150,000. Harap dapat jawapan dari En Elam. Terima kasih

    • Elam says:

      Mksm Amizah : Boleh buat dengan 2 cara…
      1) Melalui peguam (anggaran yuran 1%) rujuk peguam pilihan untuk lebih tepat.
      2) Buat sendiri. a. Buat surat ke BPPP minta penyata baki hutang terkini
      b. Buat bayaran ke BPPP dengan Bank Draft dan submit ke kaunter BPPP
      c. Lengkapkan BORANG FORMAT 13 untuk pembatalan insuran/takaful
      d. Kebiasaan sekitar >20 hari BPPP akan keluarkan surat/slip/geran untuk simpanan.
      Semuga dapat pencerahan dari saya.

  24. ROSLAN IBRAHIM says:

    Saya ingin menjual rumah dan pembeli sudah ada di Kuantan Pahang. Apa yang harus saya lakukan untuk langkah seterusnya? No saya 019-7445454 dan lokasi saya di Pulau Pinang. Terima kasih.

  25. mas sweet says:

    as salam,saya nak tanya jika saya ade brcdang nk jual rumah&sy dh sign offer letter,tp sy x jd nk mnjual rmh trsbut.adakah sy trpaksa mmbyr blik kos yg d keluarkn oleh pembeli?…sy mnjual rmh ini mlalui ejen..proses rmh itu bru nk msuk consent,rmh sy rmh kos rendah..adakah sy trpksa mngung n mmbyr blik kos pembli…krn ejen mmberithu jika sy btalkn utjk mnjual umh trsbut sy hrus mmbyr blik kos itu…boleh x En.Alan trangkn tntg prosedur tntg jual rmh…

    • Elam says:

      Mksm Mas Sweet : Saya hanya dapat menyimpulkan beberapa perkara…. 1-Apabila hendak buat sesuatu keputusan, fikir semasak-masaknya, minta pandangan orang terdekat. 2-Jika kita menyusahkan orang lain…. biasanya ….
      satu hari nanti akan ada orang lain menyusahkan kita. Begitu jugak jika kita berbuat baik…. Kesimpulanya : berbincanglah bersama untuk mencari penyelesaian, minta bil-bil atau resit jika diminta menangung
      kos. Harap dapat pencerahan.

  26. ummianis says:

    saya mohon bantuan untuk memohon pinjaman perumahan bagi rumah yang telah siap dibeli atas nama individu yang masih ada hutang dengan pihak bank.

    • Elam says:

      Ummianis : Boleh hubungi hp saya bila-bila untuk bantuan lanjut…. 0196692728… semuga dengan berhubung saya boleh membantu dengan lebih berkesan. Tq

  27. Zai says:

    Salam En,
    Saya bercadang menjual rumah saya pada harga RM210K melalui agen dgn persetujuan agen akan ambil 2% dr harga tersebut.Sekiranya ada pembeli, apa urusan yg sepatutnya berlaku antara saya&pembeli.boleh tak saya dapat anggaran kasar yg saya & pembeli perlu bayar kepada peguam?

    • Elam says:

      Mksm Zai : Pandangan saya : Jika rumah ada pembeli biasanya pembeli @ agen akan minta dokument rumah tsbt seperti salinan geran, cukai2 yang berkaitan dan ic saudara untuk tujuan permohonan pinjaman dengan instituasi kewangan dan sebagai rujukkan peguam pembeli. Kadar bayaran kepada peguam jika hendak jimat dan mudah… sebaiknya guna peguam yang sama… biasanya penjual cuma kena bayar TIDAK LEBIH RM600 jika tiada seketan/consent dan cukai/Lembaga Hasil … walaubagaimanapun saudara boleh minta perincian bayaran daripada peguam. Inilah pandangan saya daripada kes2 yang telah saya lalui dan rujukkan agensi2 berkaitan.

  28. Zai says:

    Tq En..jadi saya kena bincang dgn peguam pembeli la utk uruskan urusan saya..
    Bagaimana pula kalau ada sekatan mcm yg en kata tu..S&P rumah baru lepas 2 tahun dan setahu saya akan ada bayaran tambahan..Katakan saya beli rumah dgn harga 200K dan dapat jual pada harga 225K..Agak2 berapa bayarannya?

    • Elam says:

      Zai : Jika ada sekatan bayaran akan meningkat….untuk lebih tepat eloklah rujuk peguam yang zai telah lantik. Tk

  29. fazilahwati says:

    Salam…sy br membeli rumah harga rm250k..rumah yg hampir siap pembinaannyer..loan kerajaan sdh diluluskn…sekiranyer sy ingin membatalkannyer atas urusan peribadi…adakah sy akan dikenakan panalti oleh pihak pemaju? Adakah bayaran insusran..guaman akan dikenakan double? Adakah jika loankerajaan itu tlh lulus sy akn dikenakan bayaran separuh dan akan ditolak dlm payslip sy nanti?

  30. rasyidah says:

    saya telah menandatangani snp pembelian rumah dan pinjaman perumahan telah diluluskan oleh BPP. Walau bagaimanapun akibat masalah kewangan saya telah membatalkan pinjaman perumahan tersebut. Kini, pihak pengurusan pembelian rumah telah mengenakan bayaran rm1000 untuk caj pengurusan dan pihak peguam juga mengenakan caj rm3206 keatas saya kesan daripada pembatalan tersebut. Adakah ini prosedur yang dikenakan jika kita membatalkan pinjaman pembelian rumah? Mohon penjelasan daripada pihak tuan

    • Elam says:

      Wslm RASYIDAH.. Perlu rujuk snp perjanjian jualbeli dgn pihak pemaju dan kontraktor. Puan berhak utk pertikaikan jika tiada perjanjian hitam putih mengenai caj penalti tersebut. Boleh cuba berbincang dgn pihak pemaju dan kontraktor mengenai perkara tersebut.

  31. jask says:

    Tuan, saya ingin menjual rumah dgn harga RM140k. Saya beli rumah tersebut menggunakan pinjaman perumahan kerajaan dan ada baki sekitar RM98k. Mohon nasihat tuan:

    i. Apakah kos2 lain yang perlu saya tanggung untuk menjual rumah tersebut? dan berapakah anggaran kos yang terlibat?
    ii. Yuran guaman perlu dibayar oleh saya atau oleh pembeli atau kami boleh berkongsi yuran guaman?
    iii. Lokasi rumah di Rawang dan saya tinggal di Bangi, adakah tuan mempunyai cadangan nama syarikat guaman yang boleh membantu menguruskan penjualan ini dengan cekap dan cepat?

    Terima kasih atas nasihat tuan.

    • Elam says:

      JASK.

      1. Jualbeli rumah loan kerajaan hanya melibatkan yuran guaman utk buka fail perjanjian shj. Kos guaman biasanya sekitar 3-5% drpd harga nilai rumah.
      2. Yuran guaman boleh juga dikongsi bergantung kepada persetujuan dan budi bicara peguam.
      3. Sertakan no.tel encik utk kami hubungi setelah mendapat peguam yg sesuai. TK.

  32. Mohd Hafiz says:

    saya mohon bantuan untuk memohon pinjaman perumahan bagi rumah kos murah yang telah siap dibeli atas nama individu di Banting

  33. osmo says:

    Tuan, saya ingin bertanya..jika rumah yang dibeli harganya RM340,000.00..berapakah fi peguam yang patut saya bayar? Tq Tuan

  34. amri says:

    slm tn, sya dlm proses pmbelian rumah 2nd hand brstatus pajakan brbaki 59thn pd hrga 150k dgn mnggunakn loan government. yuran guaman yg dikenakan adalah 3.4k untuk prjanjian S&P dn 2.9k utk prjanjian loan gov mnjadikn keseluruhan kosnya 6.3k. adakah kos ini logik dn brpatutan? tq atas respon..

    • Elam says:

      Wslm En.Amri..
      Kebiasaannya kos guaman 3-5% drpd amaun pinjaman. 6.3k masih dalam anggaran kos guaman yg berpatutan. Boleh minta budi bicara peguam encik utk perbincangan semula kos tersebut.

      Sertakan no.tel encik utk bantuan pendaftaran online dan
      pemeriksaan dokumen secara PERCUMA.

  35. amri says:

    no sya 0123747115

  36. Lee says:

    Salam…
    Berapakah kos yang perlu dibayar kepada peguam untuk urusan tukar pemilih rumah? Sebab nak bayar habis loan rumah… sekian…

    • Elam says:

      Salam sdr.Lee. Jika pembeli saudara menggunakan loan kerajaan juga, yuran guaman bagi semua jenis pinjaman adalah sama iaitu dalam anggaran 3-5% daripada jumlah pinjaman beliau. Boleh bincangkan bersama pembeli rumah tentang pembahagian bayaran yuran guaman jika berhasrat menggunakan peguam yg sama.

  37. farah says:

    Salam nk mtk pendapat en sgt2…harga rumah 135k dpt pnjm loan 85% dapat 115k termasukk insurans rumah slbhnyer tmbh duit sndri…amik lawyer dari panel bank berpatutan x kos guaman 6.9k utk snp dan perjanjian..dan lawyer mtk bayar lasam mase sign snp.so sy nk minta pendapat berbaloi harga guaman?dan betul ke proses kne bayar lansam…bkn setle kje br byar ke?plsss nk feedback secept mungkin..tq

    • Elam says:

      Waalaikummussalam Puan Farah.

      1. Yuran guaman kebiasaannya dikenakan sekitar 3-6% drpd jumlah pinjaman dan yuran dikenakan oleh peguam puan ialah dalam lingkungan tersebut.
      2. Syarat dan prosedur pembayaran bergantung kepada peguam.
      3. Puan boleh berbincang untuk budi bicara peguam ataupun tukar peguam jika tidak memenuhi kehendak puan.

  38. Sharin Ab Ghani says:

    Salam tuan, ibu saya bercadang menjualkan rumah pada saya. Boleh ke saya menggunakan pinjaman perumahan kerajaan untuk membeli rumah tersebut? Jika tuan dapat beri cadangan perkara yg saya perlu lakukan.

    • Elam says:

      Waalaikummussalam En.Shahrin.
      1. Tiada masalah utk beli harta ibu bapa menggunakan pinjaman kerajaan. Cuma perlu melalui proses tukar hakmilik kepada encik terlebih dahulu.
      2. Kemudian hubungi kami utk cadangan peguam mahir dan bantuan lanjut sepanjang proses permohonan pinjaman. Moga membantu.

  39. rohayu says:

    salam sejahtera,
    Di manakah boleh saya dapatkan perkhidmatan peguam bagi urusan pembelian rumah hasil daripada lelongan awam?

    terima kasih

  40. Sharin Ab Ghani says:

    Terima kasih atas ulasan yang diberikan. Maksudnya saya kene membuat pindahmilik dengan ibu saya di pejabat tanah terlebih dahulu ke atau jumpa peguam? Rumah tersebut berada atas tanah yang mempunyai 3 penama.

    • Elam says:

      Encik Sharin boleh jumpa peguam dahulu bagi mendapatkan nasihat sebelum lakukan proses tukar hakmilik. Hubungi careline kami 0196692728 utk cadangan peguam mahir dan bantuan proses dokumen permohonan.

  41. Shukry says:

    Assalammualaikum En.. Saya nak tanya..saya baru nak beli rumah harga 170k..loan dah lulus 153k termasuk insuran 159k..saya dapat quotatian harga utk snp dan loan perjanjian dari pihak bank..snp rm 5300 dan perjanjian 6200 jumlah 11500 adakah ini jumlah yang berbaloi saya bayar..mintak pandangan tuan

  42. zamanhuri junid says:

    salam tuan,sy ada membeli sebuah rumah pada hujung tahun 2012 dan potongan bermula januari 2013 menggunakan loan kerajaan.soalan sy 1)bolehkah sy menjual kembali rumah sy tersebut sekarang kerana pemilikan kurang dari 5 tahun. 2)sekiranya boleh,berapa cukai jualan yang sy kena bayar bg pemilikan kurang dr 2 tahun(rumah sy beli 165k,loan 161k dan balance 158k serta ingin jual pada harga 320k).3)adakah pada masa hadapan sy boleh membeli rumah kembali menggunakan loan kerajaan bagi pinjaman pertama atau dikira sebagai pinjaman kedua.4)adakah sy dikenakan penalti di sebabkan penjualan rumah kurang 5 tahun.

    • Elam says:

      Salam en.zamanhuri.. Maaf atas kelewatan menjawab. Terima kasih atas persoalan anda.

      1. Tiada masalah utk jual rumah tersebut. Lantik peguam mahir setelah ada pembeli yg sesuai.
      2. Perlu rujuk semula dgn pihak BPP bagi mendapatkan jumlah sebenar cukai jualan drpd pihak lembaga hasil.
      3. Beli rumah kedua menggunakan loan kerajaan merupakan loan kedua.
      4. Tiada penalti dikenakan oleh pihak BPP. Rujuk pihak pemaju utk kepastian penalti jika pembelian drpd syarikat pemaju

  43. Zahanim ahmad says:

    Salam. Sy ingin membeli rumah subsale. Telah bayar 3% deposit. Rumah berharga 470ribu. Melalui agen hartanah. Masalah saya ialah setelah saya berjaya mendapat kan kelulusan pinjaman bank dan sebagainya, penjual ingin membatalkan jual beli rumah. Snp masih belum tandatangan. Hanya sale agreement dari agent sahaja. Bolehkah saya mengambil tindakan undang2 keatas penjual.? Contohnya penjual perlu return earnest booking dan bayar gantirugi kerana membatalkan jual beli.

    • Elam says:

      Waalaikummussalam Pn. Zahanim.
      Mengikut pengalaman sy, selagi belum ada perjanjian S&P ditandatangan oleh kedua2 belah pihak, susah utk mengambil tindakan undang2 bagi sebarang salahlaku yg dibuat oleh salah satu pihak.
      Walaubagaimanapun, puan boleh rujuk semula offer letter yg puan dah sign dengan penjual.
      Tak perlu buat surat pembatalan sebab transaksi tidak berlaku sebab tidak t.tgn S&P.
      Puan maklumkan juga pada pihak lawyer mengenai pembatalan ini.
      Harap membantu.

  44. Aida says:

    Salam,

    Saya telah membeli rumah menggunakan pinjaman kerajaan, setelah menduduki selama 7 tahun, saya kini bercadang untuk membuat ubahsuai rumah menggunakan pinjaman kerajaan juga. Apakah saya perlu/bole menggunakan peguam yang sama semasa urusan jual beli atau boleh menggunakan peguam lain. Untuk makluman kos peguam dari pinjaman pertama adalah di tanggung oleh pemaju.

    terima kasih.

    • Elam says:

      Waalaikummussalam pn. aida.

      Tidak dapat guna peguam yg sama utk jenis pinjaman yg berlainan. Perlu lantik peguam lain yg berkemahiran.
      Hubungi careline kami 0196692728 utk bantuan lanjut.

  45. anizah says:

    assalam, sy sedang mncari peguam utk pembelian rumah di area melaka.
    boleh ke suggest pd sy. ni email sy siti.anizah.abd.jalil@gmail.com

  46. raha says:

    Assalam… sy dlm perancangan membeli rumah 2nd dgn hrga rm110k dan owner telah tiada hutang rumah.. adakah kos yuran guaman yang perlu ditanggung sama dgn pembeliaan rumah dari pemaju?

    • Elam says:

      Waalaikummussalam Raha. Kos guaman bergantung kepada pihak peguam. Jika anda menggunakan loan kerajaan utk pembelian rumah, maka kos guaman yg boleh dikenakan ialah tertakluk dalam lingkungan 3-5% drpd amaun kelayakan pinjaman anda.

  47. Jazree says:

    Salaam,
    Saya ingin membeli hartanah di Kuantan, Pahang.
    bolehkah saudara cadangkan saya beberapa peguam yang boleh membantu?
    Terima kasih

  48. lina says:

    salam…
    saya ingin bertanya..snp saya adalah pada februari 2013…sehingga sekarang permohonan saya masih dalam proses inkuiri di bahagian perbendeharaan kerana kegagalan peguam dalam melengkapkan dokumen yang diperlukan.adakah saya yang patut membayar penalti berkenaan s&p yang telah tamat tempoh sedangkan kegagalan adalah daripada pihak peguam?mintak Tuan jelaskan…terima kasih

    • Elam says:

      Salam Lina.

      Pembayaran penalti perlu dijelaskan melalui pihak puan. Namun, puan boleh berbincang dgn pihak peguam dilantik mengenai perkara ini bagi meminta budi bicara mereka utk melangsaikan penalti tersebut. Puan boleh hubungi careline kami 0196692728 utk bantuan lanjut.

  49. en ruzaimi says:

    salam….sy dlm proses membeli sebuah lot premis berharga RM256673 di Shah Alam
    baru dibina n akan siap 2016

    ada dis 10% n rebate RM15k
    bayaran booking dh buat RM5000
    complete cash back RM8k
    loan dh lulus RM209000 (85% termasuk insuran)
    mngikut kiraan baki yg saya kena bayar adalah RM10667
    tapi S&P n aggremnt blum sign lagi…dlm proses
    pemaju kata kos guaman diorg bayarkan …tpi guna lawyer yg dh dilantik oleh pamaju lh…

    loan agg n stamp duty = RM1700 + RM3200

    agak2 brape kos yg saya kena sediakan disini untk complete smua ni….mohon pencerahan….
    betul ke ada dis 50% duty stamp utk aset pertama? mcm mana nk apply?

    tolong bantu…
    agak kepeningan sbb ni fes time nk beli aset…

    • Elam says:

      Salam En Ruzaimi.

      Ya betul duty stamp boleh diskaun 50 % utk aset pertama. Rujuk pihak peguam utk pengiraan kos pembayaran balik dan pengurangan diskaun utk duty stamp.

  50. en ruzaimi says:

    salam admin…

    trima kasih…

  51. Pinky says:

    selamat sejahtera, saya nak tahu jika dua buah rumah dah habis installment tapi nak buat penukaran nama (switch name), berapakah yuran guaman dan yuran penilaian yang akan dikenakan sekiranya rumah itu bernilai RM90k?
    terima kasih.

    • Elam says:

      Selamat sejahtera Pinky. Penukaran nama tidak melibatkan peguam. Penama asal dan baru perlu rujuk pejabat tanah utk proses tersebut. Harap membantu.

  52. nurul says:

    Encik bleh bantu rekomenkan lawyer area kota bharu klau ada utk urusan pmbelian tanah dgn mngunakan pinjaman perbendaharaan. Terima kasih.

  53. nurul says:

    Area kota bharu @ tumpat kelantan.

  54. pauziah says:

    saya nk bertukar loan bank ke loan gov anggaran baki 160k. dalam senarai semak pinjaman jenis v, dokumentasi lain saya boleh uruskan. hnya akujanji bank. berapa kos jika peguam uruskan berkaitan akujanji bank tersebut.

  55. S.GOURI says:

    i dah ade rumah untuk beli di area puchong.so, i tengah cari peguam yang mahir dalam proses pinjaman perumahan kerajaan dengan kadar cepat…mohon minta bantuan..no telepon:012-2169544

  56. salam tuan
    tuan rumah saya ingin menjual rumah kpd saya ttpi rumah tersebut mmpunyai 2 penama. penama 1 adalh bekas suaminya yg skarang hilang x dpt dikesan tinggal dimana. isterinya adalh penama kedua. adakah boleh menukar hakmilik rumah tanpa kbnrn pnama pertama. apakah mslh yg mgkin timbul. jika saya ingin mmbeli rumah trsbut bgaimana caranya.rumah tersebut blm hbis dibayar pinjaman prumahan dgn bank.
    trima ksih atas maklumbls dr pihak tuan.

  57. zanizan says:

    Saya igin membeli rumah pertama dan sudah booking sebanyak Rm2000..harga rumah tersebut dlm lingkungan 160k..dan ingin membuat pinjaman perumahan kera
    jaan.jd boleh saya dptkn info lebih mcm mna kiraan bg duti setem dan yuran guaman yg dikenakn…

  58. nik anuwar says:

    Tuan…

    Saya beli rumah second dgn harga rm220k guna loan kerajaan

    1.Berapa kos guaman patut saya bayar.?

    2.Bagaimana caj penalti boleh dikenakan?
    peguam kata lewat.saya tak faham.

    3. Jika Kelewatan berpunca dari bahagian pinjaman
    kerajaan BPP. Adakah caj saya kena tanggung.

    • Elam says:

      En Nik Anuwar,

      1. kos guaman adalah 3%-5% dari jumlah loan.
      2. masalah kelewatan bpp adalah bergantung pada kelewatan peguam.

      harap dapat membantu.

  59. mizi says:

    Salam,sy ingin bertanya,jika peguam sarankan hanya guna 1 peguam untuk kedua
    klien pembeli dan penjual,apa implikasinya?

    dulu sy pernah gunakan khidmatnya untuk beli rumah 3tahun lalu dan kini sy
    ingin menjual kembali dan dia masih sarankan guna 1 peguam sahaja.

    apa pendapat en
    sekian.

  60. aliza says:

    boleh bagi cadangan tak senarai peguam yang baik. untuk makluman saya ingin membuat tuntutan LAD. agak buntu untuk mendapatkan khidmat peguam. TQ

  61. Yus says:

    Assalam,
    Saya (private sector) & isteri (govt sector) ada buat housing loan secara bersama. Now, we think is about time to change to BPPP loan (on wife’s behalf). So, we need consultancy to assess the economical, financial & others factors before we are to proceed with it, considering bank loan 6 years “lock-in period” which will only expire next year. So appreciate a detail explanation on the process flow, fees involve, other financial & economical advices so we may assess our risks & etc. Thanks

  62. zaid says:

    Saya Muhammad Zaid, peguam menguruskan urusan jual beli rumah. Firma guaman saya ialah Hikmah Khalid & Co. pejabat di Wangsa Maju dan branch di Johor Bahru.

    Untuk mendapatkan khidmat guaman, boleh hubungi saya di no 019-4512699 (watsapp/sms/call) atau email saya di zaidhkc@gmail.com

  63. shamsudin says:

    As salam Tuan,
    Ayah saya masalah besar. Ayah saya ada membeli sebidang tanah lebih kurang seekar. Harga dipersetujui kedua2 pihak RM70,000.00. Ayah saya bayar deposit RM2,000.00 tanda jadi. Kemudian kedua2nya hanya tandatangan atas satu kertas iaitu harga dan deposit yang dibayar. Kemudian ayah saya buat rumah atas tanah tu sampai siap menduduki.

    Masalahnya geran tanah tersebut adalah nama anak tuan tanah sahaja. Kemudian anak tuan tanah meminta duit selebih itu. Kami ingat dia inginkan RM68,000.00 tapi rupanya dia inginkan RM98,000.00. Bayar itu saya minta tangguh. Dan ayah saya baru bagi tahu anak2 pasal bayaran tanah ini lebih kurang 3 bulan yang lepas selepas ayah saya putus harap untuk dapatkan loan dan juga selepas ayah saya jatuh baik dari sakit.

    Jadi saya adik beradik berusaha dalam masa 3 bulan itu untuk mendapatkan loan. Tapi semuanya gagal untuk dapatkan RM98,000.00. Jumlah yang kami boleh dapat sekitar RM50,000.00.

    Anak tuan tanah tak puas hati. Dia bagi tahu dia tak nak jual tanah itu kepada kami. Dia bagi tahu kami bahawa ada seseorang nak beli tanah tersebut dengan harga RM100,000.00. Kemudian kami kaveat tanah tersebut dipejabat tanah untuk menghalang anak tuan tanah jual kepada orang lain.

    Baru2 ini anak tuan tanah nak potong elektrik dan air.

    Persoalannya:
    1) Perlu ke kami bayar baki tertunggak RM98,000.00 atau RM68,000.00.
    2) Rumah yang ayah saya bina sudah diduduki. Adakah jadi satu kesalahan kami dicaj menceroboh sebab masih belum membayar baki harga tanah.
    3) Boleh ke anak tuan tanah potong elektrik dan air.
    4) Berapa bayaran kos guaman untuk kes seperti ini kalau dibawa ke mahkamah.
    5) Kalau ikut pengalaman tuan kemungkinan ke pembeli boleh memang dalam kes seperti ini.

    Minta keadilan.

    • Elam says:

      wasalam, kami bersimpati dengan masalah yang di hadapi oleh pihak tuan. kami juga tidak menafikan kuasa yang ada pada tuan tanah tersebut kerana tiada hitam putih yang boleh dijadiakan bukti kukuh untuk menyelesaikan masalah tuan. masalah sebegini akan selesai jika pihak tuan atau pihak tuan tanah dapat bekerjasama dari segi budi bicara yang baik. hal ini jelas menunjukkan pihak berkuasa juga tidak dapat mencampuri urusan ini kerana, tanah tersebut masih hak tuan tanah dan mereka berkuasa atas tanah tersebut. semoga dapat membantu. Allah tidak akan menguji hambanya lebih dari kemampuan.

  64. shamsudin says:

    As salam En. Elam,

    Terima kasih atas penerangan/nasihat tersebut. Masalah yang kami hadapi anak tuan tanah sangat degil dan ego orangnya. Ayah saya ada berjumpa dengan ayah dan ibu tuan tanah tetapi anak tuan tanah sudah memberi amaran kepada kedua ibubapanya supaya tidak memcampuri urusan ini. Apakah cara terbaik untuk selesaikan perkara ini dari segi undang2. Rumah yang ayah saya bina macam mana pula.

    Mengharap.

  65. Dilla Jamal says:

    Salam,

    Mohon En Elam mengesyorkan khidmat peguam yang terbaik untuk urusan penjualan tanah milik ibu saya.

  66. firdaus says:

    salam, saya bercadang untuk membeli rumah mertua saya dengan memohon pinjaman perumahan kerajaan..bolehkah saya meletakkan dua penama ke atas rumah itu iaitu saya dan isteri.saya juga sedang mencari peguam untuk proses tersebut..boleh tuan suggestkan?

  67. Zaim says:

    Salam, saya ingin membeli rumah kepunyaan ayah saya, rumah tersebut masih dalam loan kerajaan dan geran masih dipegang oleh pemaju. Apakah langkah yang patut saya ambil sekirannya saya ingin membeli rumah tersebut dengan loan perumahan kerajaan? Adakah proses pengurusannya dpat dikurangkan? Sekian, terima kasih.

  68. Abdul halim says:

    Hi saya sedang membeli tanah dgn mggunakan loan kerajaan….urusan SnP telah selesai disign dan hny perlu tunggu duit dilepaskan kepada penjual sahaja tetapi skrg ada 1 pihak yg telefon sy mgatakan supaya membayar yuran dokumn loan utk melepaskan loan tersebut kepada penjual tersebut. perlu ke saya membayar pihak tersebut untuk melepaskan loan tersebut kepada penjual sy padahal sy x lantik pihak lawyer loan tersebut???

    • Elam says:

      salam en adbul halim, kebiasaan peguam/pemaju akan kenakan caj apabila sesuatu perkara yang telah selesai di sign, sebagai contoh adalah S&P sudah di sign.

  69. poo says:

    Tuan…

    Saya ingin beli rumah second hand dgn harga rm230k guna loan kerajaan. Kelayakan pinjaman perumahan saya adalah rm280k. Boleh tak saya dapat loan penuh sebanyak rm280k. Rumah itu belum renovate lagi ingin buat renovation. mohon minta bantuan..

    1.Berapa kos guaman patut saya bayar.?

    • Elam says:

      salam, tiada msalah untuk mark up loan, tetapi buat pengatahuan en. BPP akan meluluskan jumlah loan berdasarkan nilai semasa rumah yang telah di nilai oleh pihak JPPH.
      Kos guaman adalah 3-5% dari jumlah loan.

  70. liza says:

    salam..sy ingin bertanya…
    1-sy baru shja menerima surat setuju terima pinjaman perumahan.ape perlu dilakukan???sbb bl tya peguam..dia xprnh jwb fon.
    2- untuk urusan pindah milik, sekiranya sy lambat menandatangi dokumen tersebut adakah peguam akan caj lebih untuk kos guaman kerana dr mula perjanjian jual beli rmh sy masih tidak tau brp amaun sbnr yg perlu sy byr pd peguam. pinjaman sy lulus sbyk RM174,711.00. kos buka fail telah di bayar sbyk rm200.00. perlu jwpn segera…tq

    • Elam says:

      wasalam liza, rujuk staff guaman yang incharge kes pn. surat setuju terima tersebut pn boleh jawab sendiri dan terus hantar ke BPP dan sila maklumkan paga guaman. proses seterusnya adalah di bawah tanggujawab pihak guaman.

  71. zanizan says:

    Mohon beri keterangan pada sya dgn lebih lanjut..no tel 0177764263.

  72. zaimah ayop says:

    sy beli rumah tetapi rumah sy tidak sama seperti pelan yg diberikn di dlm s&p… apakah hak sy…apa yg perlu sy buat skrg

  73. miss z says:

    assalamualaikum…

    minta pendapat dr pihak tuan…

    sy memohon pinjaman perumahan pd januari 2014 yg lalu… umah flat di kl harga 95k tp sy mohon extra utk byr yuran guaman & utk renovate sikt2 rumah tu nnt….

    extra pun dlm 10k je…

    skang belum settle lg… tp alhamdulilah cek dr bpp dh dpt tunggu cek dr pejabat peguam je nk bg pd penjual… (hampir sethn menunggu…!!!)

    skang ni mslh sy…. pd bulan 4 peguam ada bg sebut harga legal fee ngan disbursement tu…. total lebih kurang rm3600… ok la kan… semlm call tny psl harga…. naik sekali ganda… hurmmmmmmmmmm…….. kalo +- 500 @ 1k tu sy x la terkejut sgt… ni smpai sekali ganda….xsbr nk tunggu bil nk tgk aper yg mhl sgt… pjbt peguam kt dia bukak 2 bil utk sy….
    sy ni br 1st time berurusan dgn peguam… xtau la sy dh kena tipu ke @ mmg caj nyer mcm ni….

    utk pengetahuan encik…yuran guaman dipotong drpd loan..mksd nyer 95k diberi kpd penjual… baki sy 10k…tp tolak yuran guaman dh 7k… mcm maner nk renovate umah…. ???? huhu

    • Elam says:

      wasalam,

      pn. minta guaman keluarkan details/resit tentang caj-caj yang dikenanan dan sila semak semula untuk ketahui sama ada caj yang dikenakan relevan atau tidak. semoga dapat membantu.

  74. miss z says:

    sy br je terima detail bill berkenaan….

    travelling di charge pada kesemua bil sebnyk 400 setiap bil… huhu… pdhal sy yg bwk agreement jumper p.cik sy utk sign…. sy yg pergi pick up sendr agreement di pjbt lawyer & menyerahkan kembali kpd mereka…. land search pun di kira pd kedua2 bil…

    bila ditanya mengenai bil lg 1 kerani berkenaan jwb dia sudah beri pd sy tp sy mmg xpenah terima bil berkenaan… bil utk loan agreement… sy cuma dpt bil snp & bil utk penjual shj… sbb tu sy jd terkjut beruk…sbb sy xpnh diberitahu mengenai bil yg ketiga…

    xpe la encik… ni pengalamn pertama sy berurusan utk membeli rumah… lps ni sy akn lebih selektif dlm pemilihan peguam…

    mgkn bkn rezeki sy….. terima kasih kerana respon terhadap pertanyaan sy….

    assalamualaikum

  75. Reen says:

    Sy dlm proses membeli rumah 365k. S&P ditandatangani pd 9/12/14. Till now masih tiada tanda2 kes akn selesai.agreement 3months. Peguan lebih memihak kpd pembeli.setiap pertanya sy tidak di layan dgn sempurna.peguam tidak prnh memberikn update sehingga sy yg bertanya.setiap jwpan adlah berbeza minggu ke minggu. Pembayaran telah di buat penuh pd tgh bulan Dec/14. Penjual tidak mahu mengosongkn rumah sehingga sekarang. Pada siapa sy perlu mohon pertlgan? Seandainya peguam pengarahkn penyerahan kunci di buat dan penjual masih tidak mahu keluar,apa tindakn perlu sy ambil? Total yuran guaman yg di bayar Rm15,632..adakah harga ni munasabah?

  76. ain says:

    sy dalam proses membeli rumah melalui agen hartanah yg dilantik oleh penjual. sy gunakan loan bpp dan telah membayar deposit 3% sebyk RM 12,600 dan telah sign OTP pada 20 jan lalu. menurut ejen, baki 7% deposit perlu dibayar dalam tempoh 2 minggu selepas itu. selepas 2 minggu, sy call follow up ejen. ejen bgtahu lawyer tgh berurusan dgn pejabat Tanah dan uruskn s&p. selepas 3 minggu sy terima msg dari ejen maklumkan penjual baru hantar dokumen sb penjual susah nk contact. penjual tinggal di Indonesia. selepas 1 bulan sy followup lagi dan dimaklumkn lawyer tgh buat land search. soalan saya: a) adakah tempoh 2 mgu yg dijanjikan ejen tu akan menjejaskan deposit yg dibayar 3% (hangus). b) bolehkah tn bg info anggaran tempoh normal bg setiap peringkat urusan daripada sign OTP sehingga serahan kunci rumah. c) adakah cukai pintu dan cukai Tanah termasuk dalam kos guaman. krn apa yg sy faham kos2 tersebut akan diselesaikan oleh penjual/pemaju sebelum serahan kunci. d) utk loan bpp 5 + 1. adakah tempoh yg lama ini akan menyebabkan peguam lambat serahkan kunci sehingga bayaran diselesaikan sepenuhnya.

  77. Reen says:

    Maaf…peguam lebih memihak kepada penjual.seolah olah penjual yg membayat yuran guaman.setiap update peguan akn menghubungi penjual dan bukan sy pembeli. Sepatutnya peguam memberi arahan utk mengosongkn rumah instead of asking tempoh dari sy untuk penjual pindah selepas penyerahan kunci. Jika sy mendesak utk penyerahan kunci pada hari yg sama final release,lawyer akn ckp ikut procedure. Im getting frust with this situation.lawyer tidak pernh menelefon atau memberikn apa2 infomation. Bagaiman sy nk lanjutkn concern sy?

  78. ain says:

    salam..tn berapa bulan tempoh masa diambil untuk memproses pembelian rumah yang memerlukan pertukaran hakmilik hartanah (rumah masih nama pemaju dan belum tukar pada owner).

    • admin says:

      wasalam, bergantung pada proses penyediaan dokumen, tiada tempoh masa tertentu. jika segala penyediaan dokumen tiada masalah, maka proses permohonan juga berjalan lancar.

  79. Emira says:

    As Salam,

    Sy sedang mengalami masalah mcm mana sy nak dapatkan balik deposit rumah 10% disebabkan vendor terminate SNP kerana completion date advise by lawyer dah pun overdue.. Sy ada menghubungi bar counsil untuk mendapatkan khidmat nasihat tetapi mereka tidak dapt menbantu saya dari itu..

    Bagaimana cara untuk saya minta ganti rugi atas kecuaian syarikat guaman yang saya lantik ?

    • admin says:

      wasalam,

      kami menasihati agar en/pn berurusan terus dengan peguam yang dilantik, bukan dengan staff guaman. perbincangan antara dua pihak amatlah penting. adakah en/pn mengajukan soalan berkaitan dengan loan gov ? jika ya, sila hubungi admin di 0176872668 untuk bantuan lanjut.

  80. kamarul says:

    Assalamualaikum. Saya dn isteri dalam proses membeli rumah. Rumah berharga rm227900.kami telah bayar deposit 10%.selebihnya kami membuat pinjaman bank cara islam Pihak bank juga telah memaklumkan mendapat kelulusan bank negara keatas pengecualian cukai duti setem sebanyak 20% akta setem 1949P.U(A)85 perintah duti setem (perimitan)(no.2)2007.Masalah saya disini adalah apakah yg di maksudkan pengecualian cukai duti setem sebanyak 20%. Sebab bil sebut harga yg diberi tiada pun diskaun untuk duti setem kecuali diskaun untuk preparation of memoradum of transfer. Saya minta jasa baik tuan untuk terangkan tentang diskaun. 20% tersebut. Terimakasih

  81. rani says:

    saya mencari khidmat guaman untuk beli rumah untuk buat pinjaman perumahan kerajaan, boleh ke en berikan khidmat guaman yang mahir dalam urusan untuk menyediakan dokumen2 untuk di hantar ke bpp dan berapa charge yang akan dikenakan untuk perkhidmatan ini?

    • admin says:

      boleh, sememangnya kami memberi khidmat mencadangkan peguam yang berpengalaman kepada pemohon jika perlu, sila hubungi admin di 0176872668 untuk bantuan lanjut.Admin –> ieta

  82. mezal says:

    Assalam.saya nak tanya,ayah saya sudah meninggal dunia tahun lepas.dan arwah pernah membuat pinjaman perumahan kerajaan.boleh saya tahu macam mane untuk saya membuat pertukaran nama kepada ibu saya dan peguam mana yang saya perlu pilih untuk selesaikan hal ini.bolehkah encik bantu saya buat pilihan peguam?

  83. yusseri says:

    asalamualaikum saya ingin membeli rumah second hand dengan pinjaman dari bpp boleh tolong cadangkan peguam yang mahir area ipoh untuk menyediakan dokumen untuk dihantar kebpp tolong emailkan..

  84. Tok Aki says:

    Assalamualaikum Tuan…
    saya ingin dapatkan maklumat, saya baru beli rumah. Kontrak perjanjian jual beli rumah saya 3 + 1 bulan… kini telah lewat dari tarikh kontrak selama 102hari (3 bulan). Bermaksud tempoh saya nak beli rumah 7bulan, dan saya dikenakan caj kelewatan kepada penjual rumah sebanyak RM1,770.70.

    adakah caj tersebut wujud?
    Siapa yang perlu tanggung? Saya? Peguam? Pinjaman Perumahan Kerajaan(Loan)?
    Saya tunggu penuh kesabaran untuk mendapatkan RUMAH PERTAMA..
    Penjual menunggu Amaun untuk membeli rumah lain..
    Kenapa saya yang memulakan urusniaga ini menjadi beban daripada orang tengah, antara lowyer dan pemberi pinjam…?

    • admin says:

      wasalam, berdasarkan persolan En. apa yang berlaku adalah masalah biasa yang di hadapi oleh pemohon. Persoalan dari admin, apakah punca En. dikenakan caj kelewatan ? Bantuan lanjut, sila hubungi admin di 0276872668. Admin –> ieta

  85. Melati says:

    Assalamualaikum,

    Saya nak tanya mcmna nak kira bil untuk bayaran peguam slpas GST dilaksanakan?
    Ada perubahan tak?Saya cuma ingin tahu,takut nanti bila berurusan dengan lawyer dikenakan cas tlalu mahal.

  86. Hafsah Binti Ibrahim says:

    Tuan,

    Saya ada membeli rumah kos rendah (subsale) 6thn yang lepas, dan sekarang Bercadang untuk membeli lagi di kawasan yang sama.
    saya ada mendengar dari sekeliling mengatakan, saya tidak boleh memiliki rumah kos rendah lagi kerana setiap individu hanya layak membeli sebiji rumah kos rendah sahaja. tetapi bila saya rujuk agen tidak mempunyai di sebab kan rumah itu bukan di beli under DBKL.
    rumah yang bakal saya beli ini flat under PKNS

    mohon pencerahan Tuan.

    Terima Kasiah.

    • admin says:

      Wasalam,

      Untuk maklumat tuan, pinjaman perumahan untuk kali kedua hanya boleh dilakukan setelah pinjaman pertama selesai. Jika pinjaman pertama telah selesai. Tiada masalah untuk membuat pinjaman kedua. Untuk maklumat lanjut boleh hubungi admin di 017 881 7430 (Hazman)

  87. Maya Roslan says:

    salam,

    Tuan, saya nak tanya..saya sebagai penjual menghadapi masalah dengan pihak peguam dalam menguruskan penjualan rumah saya. soalan saya, bagaimana dan kepada siapa harus saya buat aduan terhadap kelewatan pengurusan pihak peguam dalam urusan penjual rumah ini. saya dan pembeli menghadapi situasi yang sama. sudah setahun lebih saya dan pembeli menguruskan hal ini namun tiada kemajuan.

    mohon pendapat tuan mengenai perkara ini.

    terima kasih.

  88. Ahmad Syukry says:

    Salam..nama saya Ahmad Syukry.

    Saya nak minta nasihat utk bayaran guaman bagi pembelian satu unit rumah kos rendah di Padang Serai Kulim Kedah. Saya sekarang menetap di Permatang Pauh Pulau Pinang.

    Harga rumah RM85k. Loan 90% sudah lulus dari pihak bank.
    Masalahnya bank bagitahu bayaran guamana adalah dalam RM6k.
    Saya rasa harga ni terlalu mahal.

    Boleh tolong jelaskan pada saya?
    No H/P saya 012-9224263

    • admin says:

      Wasalam, maaf kami berpengalaman di dalam urusan pinjaman perumahan kerajaan bagi kakitangan kerajaan sahaja. Admin cadangkan agar pn ke institusi perbankan berdekatan untuk mendapatkan khidmat nasihat. Semoga dapat membantu.

  89. yusnira says:

    Salam,saya ingin meminta pandangan dr pihak encik iaitu mengenai isu tanah di ganggu pemaju.
    ISu utama:
    Q
    1.tanah sy berada di tengah2 perantaraan tanah pihak pemaju
    2.pihak pemaju tidak bepuas ati dgn pihak kami kerana kami tidak mahu menjual tanah tersebut kpd mereka
    3.pemaju menceroboh tanah kami membina jalan untuk taman perumahan baru di bina
    4.Kami sudah mendapat kelulusan dr pihak tnb,juru ujur ukur bertauliah,kelulusan jabatan air n9 dan indah water tetapi sudah 3 bln pelan telah di luluskan masih pihak atasan tidak mahu menandatangani projek perumahan yg pihak kami mahu jalankan
    4.Pihak memaju cuba menggangu tanah kami

    Sy ingin bertanya apakah langkah yg harus sy lakukan?untuk membolehkan sy membina rumah baru di tanah sy tanpa gangguan dr pemaju?

  90. Mar says:

    Salam… saya ingin membeli rumah second hand dengan pinjaman dari bpp.. menurut ejen yang menjadi orang tengah antara saya & penjual, penjual masih belum langsaikan pinjaman beliau. Adakah terdapat kemungkinan masalah boleh timbul? Jika ada, apakah persediaan/penyelesaian terbaik bagi pihak saya? Boleh pihak admin cadangkan peguam yang mahir bagi area bangi/kajang/semenyih untuk menyediakan dokumen untuk dihantar ke bpp? boleh emailkan..terima kasih…

    • admin says:

      Wsalam puan. Tiada masalah untuk kami cadangkan peguam untuk proses permohonan sehingga lulus. Hubungi admin di 0178817430 untuk bantuan lanjut.

  91. Ezadin says:

    Salam, saya telah membeli tanah dengan menggunkan personal loan dari bank tempatan . Akan tetapi saya bercadang menukar loan ini dengan menggunakan loan pinjaman perumahan . Bagaimanakah caranya, dan bolehkah saya menutup personal loan tersebut dengan membuat pinjaman perumahan ini?

  92. Ezadin says:

    Soalan kedua , berapakah caj yang akan dikenakan sekiranya saya menggunakan khidmat peguam dalam pembelian tanah ini?

    Soalan ketiga, adalah saya layak membuat pinjaman perumahan kedua untuk membina rumah pula?

    • admin says:

      Wsalam, maaf encik tak boleh sebab bukan housing loan. Untuk caj peguam pula, ia bergantung kepada budi bicara peguam, kebiasaannya ia antara 2-4 % daripada jumlah pinjaman yg dibuat. Untuk maklumat, semua kakitangan kerajaan yang telah sah jawatan layak untuk membuat pinjaman. Sila hubungi admin di 0178817430 untuk maklumat lanjut .

  93. NICHOLAS says:

    salam sejahtera, saya membeli rumah pd tahun 2012 (Perjanjian ditandatangi) dimana rumah itu telah siap 85%.. Pinjaman saya adalah rm290 k govt loan BPP.. sehingga kini rumah itu masih belum siap.. projek tergendala.. Pihak pemaju telah melantik sub kontraktor baru dan kami pembeli telah diminta menambah pembayaran sebyk rm36k setiap unit untuk proses penyiapan.. semua unit telah menandatangi kerana tidak mahu projek itu terus tergendala.. Dalam tempoh tersebut peguam yg mewakili saya seolah2 tidak bertindak bagi pihak saya berkaitan urusan tersebut. apakah tindakan yang perlu diambil utk situasi di atas

  94. Adelin says:

    Assalam tuan,

    Emak saya ada sebuah rumah teres di Gombak di mana gerannya tidak ada kerana ada unsur penipuan pada tahun 80’an yang menyebabkan rumah itu dicagar pada satu syarikat sendirian berhad. Kini rumah itu tidak ada lagi sebarang sekatan akan tetapi apabila disemak rekod di pejabat tanah, geran rumah itu sekarang atas nama syarikat tersebut tetapi dalam daftar hakmilik sementara. Cukai pintu masih atas nama ibu saya tetapi cukai tanah adalah atas nama syarikat tersebut tetapi beralamat rumah ibu saya. Adakah cara untuk kami mendapatkan semula geran rumah tersebut dan menukar kembali hakmilik. Carian telah dibuat di SSM untuk status syarikat tersebut menunjukkan ia masih wujud tetapi tidak aktif. Bolehkah pihak tuan cadangkan peguam yang mahir untuk kami membuat tindakan seterusnya. Nombor saya 0192591752

  95. faizal says:

    salam.
    isteri saya telah membeli rumah di seremban.6 tahun yang lepas.saya ingin membeli rumah tersebut mengunakan loan kerajaan.untuk makluman nama geran rumah tersebut adalah nama isteri saya dan saya hanya penjamin dalam loan tersebut.
    persoalan saya,bolehkah saya membeli rumah tersebut mengunakan loan saya sendiri .boleh pihak tuan membantu saya..terima kasih

    • admin says:

      Wasalam, Maaf jual beli di antara suami isteri tidak di benarkan di dalam Pinjaman Perumahan Kerajaan. Bantuan dan penerangan lanjut sila hubungi admin di 0176872668 (ieta)

  96. Eqa says:

    Slm, sy nak tanya perlukah sy guna khidmat peguam utk pembelian rumah secara tunai? Jika perlu berapa anggaran RM yg perlu sy sediakn bg pembelian rumah bwh kos 50k….dan kbiasaannya memag pembeli ke yg harus tanggung khidmat peguam?dan ap dokumen yg perlu sy sediakn sebagai pembeli…dan ap yg perlu sy tahu tentang penjual…dan apa dokumen yg sepatut nya penjual sediakn or maklumkn pd pembeli…akhir skali jika sy perlukn khidmat peguam bg kawasan kulaijaya adakah pihak tuan boleh mnawarkn perkhidmatan utk sy..tq

    • admin says:

      Wasalam, kemahiran kami adalah bagi urusan pinjaman perumahan kerajaan sahaja. Jika berkaitan dengan masalah yang En hadapi, sila hubungi admin di 0176872668 (ieta) untuk bantuan lanjut.

  97. Myz says:

    As slm sy ingin membeli rumah 2nd di daerah rembau.owner suruh sy crikn pguam sekali.kiranya guna 1 peguam.boleh saya dptkn peguam perumahan yg berpengalaman di daerah seremban.t.kasih

  98. puan eda says:

    Salam…boleh tak pihak encik berikan anggaran kos guaman utk pmbelian rumah kos murah yg bhrga rm52k…rumah baru under construction…sebab ramai yg cakap hg guaman hampir 10k…saya dan suami kurg arif dalam hal sebab ini kali prtama kami beli rumah…sya harap pihak en dapat beri maklumt yg diperlukan….sekian terima kasih.

    • admin says:

      Wasalam, kos guaman adalah sekitar 3-5% dari jumlah loan. Bantuan lanjut sila hubungi admin di 0176872668 (ieta)

  99. HASSAN BIN MD NOOR says:

    Assalamualaikum saya ingin bantuan guaman berkaitan rumah saya yang telah di lelong. Pembeli telah mengambil semua barang barang yg berada di dalam rumah tersebut yang bernilai lebih dari RM80 Ribu dengan menggunakan lori. Rumah tersebut menjadi kosong dan barang barangnya di ambil serta di tempatkan ke lokasi lain. Bagaimana cara yg terbaik untuk saya menuntut barang barang saya ?

  100. Mira says:

    Assalamualaikum.sy nak tnya boleh ke bapa mertua menjadi joint applicabt untuk housing loan bank?

    • admin says:

      Wasalam, maaf itu perlu rujuk bank yang di pilih untuk membuat housing loan. Kami hanya berkemahiran di dalam urusan pinjaman perumahan kerajaan sahaja.

  101. che says:

    salam Tuan,

    saya diarahkan ole Bank utk melantik peguam bagi proses discaj setelah pinjaman dibayar sepenuhnya.

    mengapa perlu dilantik peguam dan tidakkah memadai dgn surat bank yg mengatakan tidak ada sebarang tuntuatan akan dibuat. berapa anggaran kos peguam?

    twerima kasih Tuan

  102. Azah Syahrina Alias says:

    Saya ingin menjual rumah tanpa memerlukan agen. Saya sudah mempunyai pembeli. Boleh bantu?

    • admin says:

      Pembeli ingin menggunakan gov loan atau bank loan ? kami hanya berpengalaman di dalam urusan gov loan sahaja.

  103. Roslinda says:

    Saya mempunyai masalah dinding dan atap rumah retak teruk mungkin akibat foundation tidak kuat. Rumah jiran sebelah pun telah retak tetapi waranti telah 4 tahun tamat. Saya tidak ada membuat sebarang renovation. Apakah cara terbaik untuk meminta tuntutan/pampasan dari pemaju?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>